Wypowiedzenie umowy najmu z powodu grzyba na ścianie

KLIENT:estem wynajmującym mieszkanie. Czy muszę się zgodzić na wypowiedzenie w trybie natychmiastowym przez najemcę z powodu znalezionego za szafkami grzyba? Natychmiast usunąłem tego grzyba, zdrapując farbę i dla bezpieczeństwa również warstwę tynku, użyłem środka grzybobójczego i na koniec pomalowałem ścianę na nowo. Poinformowałem najemcę, że usunę grzyba i że zrobię to bardzo porządnie, jednak złożył mi wypowiedzenie w trybie natychmiastowym, powołując się na art 682 Kodeksy cywilnego. Dodam, że tynki były w dobrym stanie, grzyb był tylko w warstwie starej farby. Czy mogę jednak zażądać standardowego 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia? Czy najemca powinien mi udowodnić, że ten grzyb zagraża jego zdrowiu? Grzyb nie powstał z winy najemcy, bo dopiero się wprowadzał, ale ja o nim wcześniej nie wiedziałem.

ODPOWIEDŻ-PORADA:

Wypowiedzenie umowy najmu ze względu na zagrożenie dla zdrowia

Rzeczywiście, w przedstawionym przez Pana stanie faktycznym mógł mieć zastosowanie przepis, na jaki powołał się najemca. Nie ma tu znaczenia treść umowy łączącej Pana z najemcą, bowiem przepis art. 682 Kodeksu cywilnego ma charakter bezwzględnie obowiązujący, nie może zatem być zmieniony wolą stron. Wynika to z jego celu, jakim jest ogólny postulat respektowania zdrowia ludzkiego i jego szczególnej ochrony.

Zgodnie z art. 682 „jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.

Wady w najętym mieszkaniu ograniczające jego użytek

Przepis ten sugeruje, że zachowanie Pana najemcy było właściwe. W Komentarzu do kodeksu cywilnego ( Księga trzecia.Zobowiązania , pod red. G. Bieńka) czytamy, że wada musi zagrażać zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych. Oznacza to, że stan lokalu stwarzać musi realne niebezpieczeństwo dla zdrowia wymienionych osób, np. zagrzybienie, możliwość zawalenia się ściany, nadmierny hałas. Wystarczy samo istnienie zagrożenia, nie jest wymagane, aby szkodliwe skutki już nastąpiły. Autor tego komentarza sugeruje, że bez znaczenia jest także, czy wada jest usuwalna, czy nie oraz to, czy najemca wcześniej wezwał do usunięcia tej wady.

Przy takim założeniu należałoby Pana poinformować, że w tej sytuacji prawo zostało zachowane.

Trzeba jednak mieć na uwadze, że w Kodeksie cywilnym funkcjonuje jeszcze jeden przepis regulujący zachowanie najemcy w sytuacji pojawienia się wad lokalu. Otóż, zgodnie z art. 664 „jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia”.

Obniżenie czynszu z powodu stanu wynajmowanego mieszkania

Przepis art. 682 należy zatem odczytywać z uwzględnieniem powyżej zacytowanej regulacji. W istocie art. 682 ogranicza jedynie stosowanie § 3 art. 664, który stanowi, że roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Pozostały zakres art. 664 (stanowiącego o najmie w ogóle) ma zastosowanie w przypadku stosowania art. 682 (odnoszącego się w do najmu lokalu).

W tym kierunku orzekają także sądy powszechne. szczególne znaczenie ma tutaj orzecznictwo Sądu Najwyższego, które stanowi wskazówkę dla rozstrzygania przez sądy niższych instancji. W wyroku z dnia 9 października 2013 roku (sygn. akt V CSK 467/2012 ) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że „na gruncie art. 682 k.c. z założenia wykluczona jest sytuacja, w której przewidziane w nim uprawnienie kształtujące mogłoby zostać wykonane przed podjęciem starań zmierzających do usunięcia źródła zagrożenia dla życia lub zdrowia osób zajmujących lokal. W konsekwencji, w razie stwierdzenia wad lokalu najemca powinien poinformować o tym fakcie wynajmującego i wezwać do usunięcia tej wady. W sytuacji takiej prawo do wypowiedzenia stosunku najmu powstanie dopiero wówczas, gdy wynajmujący nie usunie wady, mimo istnienia takiej możliwości”.

W dalszej części uzasadnienia SN wyjaśnia:

Czy najemca ma prawo do natychmiastowego wypowiedzenia po usunięciu przez wynajmującego wad w mieszkaniu?

„Uprawnienie kształtujące do wypowiedzenia stosunku najmu, przyznane wynajmującemu w art. 682 k.c. ma silny charakter, prowadząc do całkowitego anulowania stosunku prawnego między stronami umowy najmu. Jego celem jest ochrona kluczowych dóbr osobistych najemcy oraz osób z nim związanych - zarazem jednak jego wykonanie godzi w interesy majątkowe wynajmującego, który traci dochody z tytułu czynszu. (…) Jako zasadę przyjąć należy w tym wypadku konieczność dołożenia przez strony starań, by wady lokalu zostały usunięte bez konieczności wypowiadania stosunku najmu. Trudno twierdzić, by prawo do wypowiedzenia stosunku najmu na podstawie art. 682 k.c. mogło być realizowane niezależnie od usuwalności bądź nieusuwalności wady. Wniosek ten wynika przede wszystkim z art. 354 § 2 k.c., który nakłada na strony obowiązek współdziałania przy wykonaniu zobowiązania. Wymaganie to obejmuje także konieczność lojalnej współpracy w razie pojawienia się przeszkód w spełnieniu świadczenia przez jedną z nich.

Na gruncie art. 682 k.c. z założenia wykluczona jest zatem sytuacja, w której przewidziane w nim uprawnienie kształtujące mogłoby zostać wykonane przed podjęciem starań zmierzających do usunięcia źródła zagrożenia dla życia lub zdrowia osób zajmujących lokal. W konsekwencji, w razie stwierdzenia wad lokalu najemca powinien poinformować o tym fakcie wynajmującego i wezwać do usunięcia tej wady. W sytuacji takiej prawo do wypowiedzenia stosunku najmu powstanie dopiero wówczas, gdy wynajmujący nie usunie wady, mimo istnienia takiej możliwości. Wyjątkiem od tej zasady są sytuacje, w których wada ma charakter nieusuwalny lub jej usunięcie byłoby oczywiście nieopłacalne ekonomicznie (np. wymagając rozebrania i ponownego wzniesienia budynku). W takich przypadkach wzywanie do przywrócenia odpowiednich warunków w lokalu byłoby bezcelowe, a w konsekwencji wypowiedzenie stosunku najmu może nastąpić niezwłocznie. Ustalenie, czy wypadek taki ma miejsce, powinno zawsze nastąpić z odniesieniem się do konkretnych okoliczności faktycznych, w tym zwłaszcza do charakteru wady oraz po rozważeniu interesów stron”.

Dla Pana niezwykle istotne jest stanowisko Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 5 kwietnia 1974 r. (sygn. akt II CR 199/74, OSP 1975, nr 3, poz. 67), zgodnie z którym dopiero długotrwały brak usunięcia zagrzybienia lub zawilgocenia lokalu uzasadnia skorzystanie przez najemcę z uprawnienia z art. 682. Wystarczającym sposobem ochrony przez najemcę interesu swojego lub swoich pracowników będzie wówczas opuszczenie lokalu do czasu usunięcia wady. Szkoda poniesiona z tego tytułu będzie mogła zostać przez niego zrekompensowana w ramach kontraktowej odpowiedzialności wynajmującego, jednocześnie zaś możliwe będzie utrzymanie łączącego strony stosunku prawnego.

W Pana przypadku proponuję poinformować na piśmie najemcę o swoim stanowisku odnośnie zastosowania art. 682 wobec braku wezwania do usunięcia wady lokalu. Należy też wskazać, że wada na chwilę obecną została usunięta i nie zagraża życiu lokatorów, co czyni wypowiedzenie z art. 682 bezskutecznym, w związku z czym uznaje Pan, iż łączący Państwa stosunek najmu nadal trwa. Ze względu na te okoliczności wzywa Pan do regularnego opłacania czynszu zgodnie z zawartą umową. Może Pan też przypomnieć, że zgodnie Państwa umową najemca ma możliwość standardowego rozwiązania umowy z zachowaniem ustalonego okresu wypowiedzenia, co skutecznie przerwie stosunek najmu i obowiązek opłacania umówionego czynszu.

Jeśli najemca nie będzie płacił czynszu, wówczas będzie Pan mógł wystąpić na drogę sądową z powództwem o jego zapłatę. W tym procesie najemca będzie się bronił skutecznością wypowiedzenia na podstawie art. 682. Wówczas Pan przedstawi dowody, że wada została usunięta, a najemca w istocie nigdy nie dał Panu szansy na naprawienie wady, bo nie wykorzystał możliwości z art. 664 § 2. Jeśli najemca będzie twierdził co innego, będzie musiał to udowodnić (w tym także to, że wada zagraża zdrowiu mieszkańców i tkwi w lokalu nadal).