wyjście ze współwłasności przez małoletniego

Zniesienia współwłasności nieruchomości , w przypadku, gdy właścicielem jest osoba niepełnoletnia

 

Niniejszy artykuł ma na celu przybliżenie zasad dotyczących zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w przypadku gdy udział w prawie własności przysługuje osobom niepełnoletnim.

Pani Barbara oraz jej niepełnoletnie dzieci Dawid oraz Adam nabyli spadek po zmarłym Andrzeju – każdy w 1/3 części z ograniczeniem odpowiedzialności za długi spadkowe do wysokości odziedziczonego majątku.

Do spadku po zmarłym wchodzi m.in. udział ½ w prawie własności nieruchomości położonej w Katowicach zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Pozostały udział ½ w prawie własności tej nieruchomości posiada brat zmarłego Krzysztof. W konsekwencji udział zmarłego Andrzeja przypadł spadkobiercom i każdemu przysługuje obecnie udział 1/6 w prawie własności całej tej nieruchomości.

Stosownie do treści art. 47 § 1 i 48 k.c. część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Oznacza to, że na wszelkie zabudowania wzniesione na gruncie rozciąga się prawo własności. W konsekwencji Pani Barbarze i jej dzieciom przysługuje po 1/6 udziału w całym gruncie i całym budynku mieszkalnym.

Zasady zniesienia współwłasności określają przepisy art. 210 i następne k.c. Stosownie do normy art. 210 § 1 i 211 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. 
Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić w formie aktu notarialnego (umowy współwłaścicieli) lub orzeczenia sądu (przy braku porozumienia współwłaścicieli). W ramach umowy strony dowolnie ustalają warunki zniesienia współwłasności .

Zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym może nastąpić poprzez:
1. podział fizyczny gruntu i wyodrębnienie lokali mieszkalnych – jeżeli budynek umożliwia wydzielenie samodzielnych lokali mieszkalnych;
2. przejęcie prawa własności nieruchomości przez jednego współwłaściciela za spłatą udziałów pozostałych współwłaścicieli;
3. sprzedaż nieruchomości i podział środków finansowych uzyskanych tytułem ceny sprzedaży.

Zgodnie z art. 212 § 1, 2 i 3 k.c. jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Stosownie do treści art.101 § 1 k.r.o. rodzice obowiązani są sprawować z należytą starannością zarząd majątkiem dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską. Zarząd sprawowany przez rodziców nie obejmuje zarobku dziecka ani przedmiotów oddanych mu do swobodnego użytku. Rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko.

Dziecko pozostaje pod władzą rodzicielską do osiągnięcia pełnoletniości tj. 18 roku życia, kiedy to co do zasady uzyskuje pełną zdolność do czynności prawnych.

Mając na uwadze powyższe małoletnie dzieci Pani Barbary są reprezentowane przez matkę w zakresie kwestii dotyczących zarządu nieruchomością , co do której przysługują im udziału 1/6 w prawie własności. Matka nie jest jednak upoważniona samoistnie do zawierania w imieniu dzieci umowy dotyczącej zbycia lub innej formy zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości. Czynności te bowiem przekraczają zakres zwykłego zarządu majątkiem dzieci. Opiekun prawny dzieci musi uzyskać zgodę sądu rodzinnego – Sądu Rejonowego miejsca zamieszkania dzieci – na warunki na jakich ma nastąpić zniesienie współwłasności , tak co do sposobu, jak i warunków finansowych. W ramach postępowania sądowego sąd nie będzie bez wniosku ktokolwiek ze stron przeprowadzał opinii biegłego rzeczoznawcy ds. wyceny udziałów w prawie własności przysługujących małoletnim. Tym nie mniej sąd kierując się dobrem dzieci oceni czy proponowane warunki zniesienia współwłasności są zgodne z dobrem dziecka. Jeżeli sąd uzna , że cena spłaty ich udziałów jest zaniżona albo umowa w inny sposób jest krzywdząca dla małoletnich nie wyrazi zgody na taką umowę.

Prawo do żądania zniesienie współwłasności jest nieograniczone czasowo.

W ramach postępowania sądowego o zniesienie współwłasności sąd przeprowadza opinię biegłego ds. wyceny rynkowej nieruchomości i udziałów każdego ze współwłaścicieli.

WNIOSKI:

1. Zniesienie współwłasności nieruchomości w zakresie udziałów przysługujących małoletnim może nastąpić po uzyskaniu zgody sądu rodzinnego ;

2. Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić na podstawie zgodnej umowy stron w formie aktu notarialnego albo na podstawie orzeczenia sądu.

3. Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić poprzez:

a. podział fizyczny gruntu i wyodrębnienie lokali mieszkalnych całkowicie samodzielnych połączonych wspólną klatką schodową;

b. przejęcie całej nieruchomości na wyłączną własność jednego ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty udziałów pozostałych współwłaścicieli – co do zasady wartość spłaty powinna odpowiadać rynkowej wartości tych udziałów;

c. w braku możliwości wyodrębnienia lokali mieszkalnych w budynku stanowiącym przedmiot współwłasności lub braku możliwości spłaty przez któregokolwiek ze współwłaścicieli udziałów pozostałych sąd może nakazać sprzedaż nieruchomości w trybie postępowania egzekucyjnego i podzielić środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży.

Adwokat Mateusz Szymkowiak