Opłata adiacencka – część II – o opłacie adiacenckiej przy budowie urządzeń infrastruktury technicznej

Czy jesteś właścicielem nieruchomości? Jeżeli tak, to powinieneś wiedzieć, czym jest opłata adiacencka. Ujmując sprawę skrótowo, jest to podatek od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem, scaleniem bądź uzbrojeniem. Kolejny artykuł z cyklu poświęcę opłacie adiacenckiej od wzrostu nieruchomości w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej. Dla uproszczenia, w dalszej części artykułu będę posługiwać się pojęciem opłaty adiacenckiej.

Opłata adiacencka – informacje podstawowe

Zgodnie z art. 144 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami właściciele nieruchomości oraz użytkownicy wieczyści nieruchomości gruntowych, którzy na podstawie odrębnych przepisów nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub wnieśli, za zgodą właściwego organu, jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego, uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Opłatę adiacencką można ustalić każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się, zgodnie z art. 143 ust. 2 ww. ustawy, budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.

Warunki ustalenia opłaty adiacenckiej oraz jej wysokość

Podstawowym warunkiem ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ponadto w dniu, w którym stworzone zostały warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej bądź warunki do korzystania z wybudowanej drogi, powinna obowiązywać uchwała rady gminy dotycząca ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Brak obowiązującej na ten dzień uchwały rady gminy w sprawie stawki procentowej opłaty adiacenckiej uniemożliwia jej ustalenie.

Stawka procentowa opłaty adiacenckiej nie może wynosić więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Natomiast w przypadku nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 75% różnicy między wskazanymi wyżej wartościami.

Procedura ustalania opłaty adiacenckiej

Opłatę adiacencką ustala w drodze decyzji administracyjnej właściwy miejscowo wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Wszczęcie postępowania administracyjnego dotyczącego ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w ciągu 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości, sporządzonej w postaci operatu szacunkowego. Biegły rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Organ powinien umożliwić stronie zapoznanie się z treścią operatu szacunkowego oraz wniesienie zastrzeżeń co do jego treści. Ponadto powinien zweryfikować prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego zarówno w zakresie tego, czy operat szacunkowy zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa (weryfikacja formalna), jak i pod kątem tego, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków wymagających sprostowania bądź uzupełnienia (weryfikacja materialna). Natomiast weryfikacja operatu szacunkowego w obszarze wiedzy specjalistycznej w zakresie wyceny nieruchomości może zostać dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Inicjatywę dowodową w tym zakresie może przejawiać zarówno strona postępowania, jak i organ.

Od decyzji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej właściciel bądź użytkownik wieczysty nieruchomości może się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 14 dni od dnia jej otrzymania. Jeżeli w tym terminie nie zostanie złożone odwołanie, po jego upływie decyzja stanie się ostateczna.

Opłata adiacencka – termin zapłaty, możliwość rozłożenia na raty

Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego, co oznacza m.in., naliczanie odsetek za opóźnienie.

Istnieje również możliwość rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty roczne, płatne w okresie do 10 lat. Żeby skorzystać z tej możliwości, właściciel bądź użytkownik wieczysty nieruchomości powinien złożyć w toku postępowania dotyczącego ustalenia opłaty adiacenckiej wniosek o rozłożenie jej na raty i wskazać w nim liczbę oraz wysokość rat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Raty, o których mowa wyżej, podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.

Ponadto do ulg w spłacie oraz umarzania należności z tytułu opłaty adiacenckiej stosuje się przepisy ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, w tym przepisy dotyczące umarzania, odraczania i rozkładania na raty niepodatkowych należności budżetowych o charakterze publicznoprawnym.

Jeżeli potrzebna jest tobie pomoc w powyższych kwestiach, skontaktuj się ze mną.