9 min, na które może „wdepnąć” Wynajmujący przy wypowiadaniu Najemcy umowy najmu mieszkania z powodu zaległości w płatnościach

PRAWA WYNAJMUJĄCEGO - MIKROBLOG

 

Dzień dobry, 

W tym cyklu będę przedstawiał krótkie wpisy dotyczące podstaw prawa dla Wynajmujących lokale mieszkalne. 

Dzisiaj przedstawiam informację o tym, jak prawidłowo rozwiązać umowę najmu mieszkania z Najemcą, z powodu zaległości w płatnościach.  Jest to Poradnik dla Wynajmujących. 

Krótka uwaga:

Wynajmujący   = ten, który udostępnia mieszkanie,   Najemca   = ten, który mieszka w wynajętym mieszkaniu i płaci z tego tytułu czynsz. 

 

#1 Kodeks cywilny nie reguluje trybu rozwiązywania umów najmu mieszkania (jeżeli jesteś Wynajmującym – właścicielem mieszkania)

Jeżeli jesteś Wynajmującym mieszkanie tryb rozwiązywania umów najmu mieszkania, który Cię obowiązuje to ten przewidziany w ustawie o ochronie praw lokatorów [1] . 

 

#2 umową nie możesz zmienić ustawowych zasad rozwiązywania umowy najmu mieszkania z powodu niepłacenia czynszu (jeżeli jesteś Wynajmującym-właścicielem mieszkania)   

Zasady rozwiązywania odpłatnych stosunków prawnych  przewidziane w ustawie o ochronie praw lokatorów wiążą Wynajmujących niezależnie od tego, co zapisano w umowie. 

 

#3 z powodu niepłacenia czynszu Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania tylko wtedy gdy Najemca jest w zwłoce z zapłatą należności co najmniej za trzy pełne okresy płatności

 

#4 Jeżeli lokator nie płaci za media (prąd, woda, gaz), a ma umowy zawarte bezpośrednio z dostawcami, nie możesz uznać, że jest w zwłoce upoważniającej Cię do rozwiązania umowy najmu mieszkania (wyjątek od zasady z #3)

 

#5 musisz uprzedzić najemcę o tym, że masz zamiar wypowiedzieć umowę najmu z powodu zaległości w zapłacie, a także wyznaczyć mu miesięczny termin na spłatę zaległości

Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi wprost: przed rozwiązaniem umowy najmu mieszkania z powodu zwłoki np. w zapłacie czynszu,  właściciel musi wystosować do Najemcy pismo , w którym  wyznacza mu dodatkowo 1 miesiąc  na uregulowanie należności  i uprzedza go o zamiarze wypowiedzenia  umowy. 

#6 wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez Wynajmującego musi nastąpić na piśmie pod rygorem nieważności

 

#7 wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez Wynajmującego musi mieć wskazaną przyczynę rozwiązania umowy

 

#8 To Ty, jako Wynajmujący mieszkanie, musisz mieć dowód, że skutecznie wypowiedziałeś umowę najmu mieszkania

W razie ewentualnego sporu sądowego to na Tobie będzie ciążył obowiązek udowodnienia, że zachowałeś wszystkie opisane w tym artykule zasady związane z wypowiadaniem umowy najmu. 

#9 rodzaj umowy najmu mieszkania ma znaczenie (najem na czas nieoznaczony, najem na czas oznaczony, najem okazjonalny)  

Zasady wskazane w tym artykule dotyczą najczęściej spotykanych umów najmu mieszkania tj. umowy najmu na czas nieoznaczony i umowy najmu na czas oznaczony. 

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego mieszkania opiszę w oddzielnym wpisie.

Uważaj: w umowie najmu mieszkania na czas oznaczony powinieneś umieścić zapis, że Wynajmujący może skorzystać z prawa wypowiedzenia na zasadach wyrażonych w ustawie o ochronie praw lokatorów!

 

Chcesz przeczytać bardziej rozbudowaną wersję artykułu? 

Zapraszam:

https://prawawynajmujacego.pl/wypowiadanie-umowy-najmu-mieszkania-zaleglosc-w-platnosciach/

Radca prawny Marek Rackiewicz

 

 

  [1]   Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., we wpisie jako “ustawa o ochronie praw lokatorów).