Zakup nieruchomości od pełnomocnika osoby z problemami pamięci – ryzyko podważenia pełnomocnictwa i sprzedaży.

Dzień dobry. 1. Obawy dotyczące stanu zdrowia psychicznego właścicielki nieruchomości są do pewnego stopnia uzasadnione. Zgodnie z artykułem 82 Kodeksu cywilnego, nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Problemy z pamięcią spowodowane demencją, otępieniem starczy czy chorobą Alzheimera są klasycznymi przesłankami do uznania czynności prawnej za bezwzględnie nieważną od samego początku. Jeżeli w momencie podpisywania pełnomocnictwa u notariusza babcia nie rozumiała w pełni znaczenia udzielanego umocowania, dokument ten jest prawnie nieistniejący. 2. Jeżeli pełnomocnictwo notarialne zostanie w przyszłości skutecznie podważone w sądzie, wnuk w momencie podpisywania ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości będzie traktowany jako tak zwany rzekomy pełnomocnik (falsus procurator w myśl artykułu 103 Kodeksu cywilnego). Umowa sprzedaży zawarta przez osobę bez ważnego umocowania jest czynnością, która wymaga dla swojej ważności potwierdzenia przez samego mocodawcę, czyli w tym przypadku babcię. Jeśli właścicielka z powodu stanu zdrowia nie będzie w stanie umowy potwierdzić lub w międzyczasie umrze, transakcja stanie się nieważna. Co istotne, w takim scenariuszu Pana jako kupującego nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, ponieważ instytucja ta chroni jedynie przed skutkami niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym, ale nie naprawia bezwzględnej nieważności samej umowy sprzedaży. W konsekwencji będzie Pan mógł stracić prawo własności nieruchomości na rzecz poprzedniej właścicielki lub jej spadkobierców. 3. Notariusz ma wprawdzie ustawowy obowiązek odmówić dokonania czynności, jeśli poweźmie wątpliwość co do pełnej świadomości strony, jednak nie dysponuje wiedzą medyczną i ocenia stan strony umowy wyłącznie na podstawie krótkiej, rutynowej rozmowy w kancelarii. Spadkobiercy ustawowi babci, którzy po jej śmierci odkryją, że najcenniejszy składnik majątku rodzinnego został zbyty przez wnuka, będą mogli wytoczyć proces o ustalenie nieważności umowy. Sąd w takim postępowaniu powoła biegłego lekarza psychiatry lub neurologa, który na podstawie historii choroby babci, dokumentacji z poradni zdrowia psychicznego lub recept na leki otępienne orzeknie, czy w dacie podpisywania dokumentu była ona świadoma swoich czynów. 4. Jeżeli mimo wszystko zależy Panu na zakupie nieruchomości, nie powinien Pan polegać wyłącznie na okazanym pełnomocnictwie, lecz zażądać od rodziny przedstawienia aktualnego zaświadczenia od lekarza psychiatry lub neurologa, wydanego w dniu sporządzania pełnomocnictwa, potwierdzającego pełną zdolność babci do świadomego podejmowania decyzji. Bez tego dokumentu, całkowicie bezpieczna realizacja transakcji wymagałaby formalnego ubezwłasnowolnienia babci i ustanowienia dla niej opiekuna prawnego, który po uzyskaniu zgody sądu opiekuńczego na sprzedaż majątku podopiecznego mógłby podpisać z Panem ważną umowę. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208