Zakup działki w trakcie małżeństwa a podatek PCC i skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Tomasz R. Weigt   Adwokat  

Kancelaria Adwokacka Adwokat Tomasz R. Weigt

Daszyńskiego 12/1, 59-700 Bolesławiec

 Email

Dzień dobry. 1. Aby nowa działka należała wyłącznie do Pana żony i nie weszła automatycznie do Państwa majątku wspólnego (ponieważ formalnie wciąż są Państwo małżeństwem), najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest udanie się do notariusza i podpisanie umowy majątkowej małżeńskiej ustanawiającej rozdzielność majątkową, jeszcze przed zakupem nowej nieruchomości. Od momentu podpisania tego dokumentu przestanie istnieć stan wspólności majątkowej, a żona będzie mogła samodzielnie kupić działkę, która stanie się wyłącznie jej własnością osobistą, bez Pana udziału i bez konieczności uzyskiwania Pana zgody. Alternatywnie żona mogłaby nabyć działkę do swojego majątku osobistego, powołując się na zasadę surogacji, czyli wykazując w akcie notarialnym, że kupuje ją za pieniądze pochodzące wyłącznie z jej majątku osobistego. 2. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC 2%) przy zakupie działki na rynku wtórnym od osoby prywatnej jest obowiązkowy i prawo nie przewiduje możliwości zwolnienia z niego ze względu na sytuację małżeńską czy rozwód. Zwolnienie z PCC dla osób kupujących pierwszą nieruchomość dotyczy wyłącznie mieszkań i domów, a nie działek budowlanych czy gruntowych. Jedynym sposobem na uniknięcie PCC 2% byłby zakup działki od firmy lub dewelopera będącego podatnikiem VAT, gdzie transakcja jest opodatkowana tym podatkiem, co automatycznie zwalnia kupującego z PCC. Z kolei coroczny podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym płaconym do urzędu gminy i musi go płacić każdy właściciel ziemi, więc nie da się go w żaden sposób „znieść” na etapie zakupu. 3. Najbardziej skomplikowaną kwestią w Pana sprawie jest jednak sprzedaż Pana prywatnej działki przed upływem 5 lat od jej nabycia. Taka sprzedaż rodzi po Pana stronie obowiązek zapłaty 19% podatku dochodowego (PIT) od osiągniętego dochodu. Aby uniknąć tego podatku, uzyskane pieniądze trzeba wydać na tak zwane własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat. Skoro podzielili się Państwo pieniędzmi na pół, a żona chce kupić nową działkę wyłącznie dla siebie do swojego majątku osobistego, to ten zakup nie zwolni Pana z obowiązku zapłaty podatku dochodowego od Pana części zysku. Aby Pan mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej, musiałby Pan przeznaczyć swoją połowę pieniędzy na własny cel mieszkaniowy. Jeśli żona kupi działkę tylko na siebie po ustanowieniu rozdzielności majątkowej, urząd skarbowy uzna, że Pan nie zrealizował swojego celu mieszkaniowego i naliczy Panu 19% podatku. 4. Jeśli zależy Państwu na tym, aby pieniądze ze sprzedaży pierwszej działki posłużyły do zwolnienia z podatku dochodowego również dla Pana, bezpieczniejszym podatkowo rozwiązaniem byłoby dokonanie zakupu nowej działki jeszcze w ustroju wspólności majątkowej jako wspólny cel mieszkaniowy małżonków, a dopiero w późniejszej sprawie rozwodowej lub przy podziale majątku, przekazanie tej działki na wyłączną własność żonie ze spłatą lub bez. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208

Agnieszka Kwapień   Adwokat  

Zawsze znajdzie się rozwiązanie

Kancelaria Adwokacka Adwokat Agnieszka Kwapień

Tadeusza Kościuszki 56/2, 40-047 Katowice

 Email

Dzień dobry Panu, Z przesłanego przez Pana zapytania wynika, że pozostaje Pan w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Skoro pomiędzy Państwem jest porozumienie w sprawie rozwodu, to możliwe jest zawarcie umowy o rozdzielności majątkowej małżeńskiej (tzw. intercyza). W ten sposób małżonka będzie mogła kupić interesującą ją działkę bez potrzeby uzyskiwania Pana zgody. Pozdrawiam, adwokat Agnieszka Kwapień tel.: 728 382 525