Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony nazwanej „okazjonalną” bez aktu notarialnego – prawa najemcy przy sprzedaży mieszkania.

Dzień dobry. 1. W opisanej sytuacji właściciel popełnił kilka istotnych błędów formalnych, które teraz ograniczają jego możliwości swobodnego wypowiedzenia umowy. Przede wszystkim fakt, że nie dopełnili Państwo formalności u notariusza (brak oświadczenia o poddaniu się egzekucji), sprawia, że umowa ta nie jest najmem okazjonalnym w rozumieniu ustawy. W świetle prawa jest to zwykła umowa najmu zawarta na czas określony. Jest to znacząca różnica, ponieważ przy zwykłym najmie lokalu mieszkalnego właściciela wiążą surowe przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, które ograniczają możliwość wypowiedzenia umowy przez wynajmującego. 2. Odnosząc się do zapisu o 2-miesięcznym wypowiedzeniu bez podania przyczyny, należy wskazać, że w przypadku umów na czas określony taki zapis jest prawnie nieskuteczny. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, umowę zawartą na czas określony można wypowiedzieć jedynie z przyczyn wyraźnie w niej wskazanych. Orzecznictwo sądowe (w tym Sądu Najwyższego) stoi na stanowisku, że przyczyna ta musi być konkretna. Zapis „bez podania przyczyny” w umowie terminowej jest sprzeczny z naturą takiego zobowiązania i traktuje się go tak, jakby go w ogóle nie było. Oznacza to, że właściciel nie może wypowiedzieć Pani umowy dlatego, że zamierza sprzedać mieszkanie, o ile taka konkretna sytuacja nie została wpisana do umowy jako powód rozwiązania współpracy. 3. Sama sprzedaż lokalu również nie stanowi podstawy do zerwania najmu. Zgodnie z prawem, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Innymi słowy, jeśli właściciel sprzeda mieszkanie, nowy właściciel stanie się Pani nowym wynajmującym na dokładnie tych samych warunkach, z tym samym terminem końcowym (marzec 2027 r.). Nowy nabywca nie może Pani usunąć z lokalu wcześniej, niż przewiduje umowa, chyba że zajdą specyficzne okoliczności przewidziane w ustawie, takie jak np. zaleganie z czynszem. 4. W tej sytuacji Pani pozycja negocjacyjna jest silna. Skoro ponieśli Państwo koszty przygotowania mieszkania, a właściciel chce zmienić reguły w trakcie trwania kontraktu, mogą Państwo oczekiwać rekompensaty. Można zaproponować właścicielowi rozwiązanie umowy za porozumieniem stron w zamian za odpowiednie „odstępne”, które pokryje Państwa koszty przeprowadzki oraz nakłady poczynione w mieszkaniu. Jeśli jednak nie dojdą Państwo do porozumienia, ma Pani prawo mieszkać w lokalu do 15 marca 2027 roku, płacąc ustalony czynsz, a właściciel nie ma prawnych narzędzi, by zmusić Panią do wcześniejszej wyprowadzki. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208