Umowa użyczenia czy najmu części garażu od brata na potrzeby działalności gospodarczej i skutki podatkowe.

Dzień dobry, obie formy są dopuszczalne – różnica polega na odpłatności. Przez umowę najmu wynajmujący oddaje rzecz do używania, a najemca płaci czynsz (art. 659 § 1 kc). Przez umowę użyczenia użyczający zezwala na bezpłatne używanie rzeczy (art. 710 kc). Między rodzeństwem użyczenie jest częstym i prostszym rozwiązaniem. Podatki – w zarysie (szczegóły warto potwierdzić z księgowym): 1. Najem: czynsz byłby dla brata przychodem ze źródła „najem” (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), a dla Pana – kosztem firmy. 2. Użyczenie: brat nie uzyskuje przychodu. Po Pana stronie nieodpłatne świadczenia otrzymane w działalności są co do zasady przychodem (art. 14 ust. 2 pkt 8 ustawy o PIT), wycenianym przy udostępnieniu lokalu według równowartości czynszu (art. 11 ust. 2a pkt 3). Jednak art. 21 ust. 1 pkt 125 zwalnia nieodpłatne świadczenia od osób z I i II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn, a rodzeństwo należy do grupy I (art. 14 ust. 3 pkt 1 tej ustawy). Art. 14 ust. 2 pkt 8 wprost zastrzega to zwolnienie. 3. Podatek od spadków i darowizn obejmuje m.in. nieodpłatne użytkowanie i służebność (art. 1 ust. 1 pkt 6), ale to inne instytucje niż użyczenie, które w tym katalogu nie występuje – co do zasady nie rodzi ono obowiązku w tym podatku. 4. Część budynku zajęta na działalność gospodarczą może być objęta wyższą stawką podatku od nieruchomości – obowiązek dotyczy właściciela, więc warto to sprawdzić w gminie przed podpisaniem umowy. Opłacanie mediów nie zmienia użyczenia w najem – biorący ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy (art. 713 kc). Najlepiej rozliczać je według zużycia (podlicznik), a nie stałą kwotą, która mogłaby wyglądać na czynsz. Co powinno znaleźć się w umowie użyczenia (forma pisemna dla celów dowodowych): 1. Strony i oznaczenie nieruchomości, opis pomieszczenia (część garażu, powierzchnia, wyposażenie, szkic) i stan przy wydaniu – najlepiej protokół ze zdjęciami. 2. Cel: prowadzenie działalności (produkcja, spawanie) oraz zgoda na wskazanie adresu jako miejsca wykonywania działalności w CEIDG. 3. Czas trwania i okres wypowiedzenia. Bez tego użyczający może żądać zwrotu m.in. wtedy, gdy rzecz stanie się mu potrzebna z powodów nieprzewidzianych przy zawarciu umowy (art. 716 kc). 4. Media i koszty: sposób pomiaru i rozliczenia. 5. Nakłady i adaptacja: czy wolno je robić i jak się je rozlicza; bez ustaleń stosuje się przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 713 kc). 6. Bezpieczeństwo: wymogi ppoż. i BHP, ubezpieczenie OC działalności, odpowiedzialność za szkody w budynku. 7. Zakaz oddawania pomieszczenia osobom trzecim bez zgody (art. 712 § 2 kc) i zwrot w stanie niepogorszonym, z wyjątkiem zużycia przy prawidłowym używaniu (art. 718 § 1 kc). Przed uruchomieniem produkcji warto też sprawdzić, czy nie wymaga ona zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania garażu lub dodatkowych uzgodnień ppoż. Pełna ocena wymaga znajomości szczegółów działalności i nieruchomości. Jeśli chce Pan omówić sprawę szczegółowo, zapraszam do kontaktu – przez Specprawnik lub ze mną osobiście: tel. 506-389-613, e-mail: arkadiuszmalak@poczta.onet.pl (porady także zdalnie). Więcej o kancelarii: www.adwokat-malak.com, www.adwokatmalak.com.pl, Facebook: https://www.facebook.com/adwokatmalak/, opinie: https://fixly.pl/profil/adwokatmalakopinie, Panorama Firm: https://panoramafirm.pl/dolno%C5%9Bl%C4%85skie,boles%C5%82awiecki,boles%C5%82awiec,daszy%C5%84skiego,13_7/kancelaria_adwokacka_adwokat_arkadiusz_malak-zzduno_xt.html. Z wyrazami szacunku adw. Arkadiusz Malak tel. 506-389-613

Dzień dobry. 1. Zawarcie z bratem umowy użyczenia jest w tej sytuacji wystarczające i stanowi optymalne rozwiązanie pod kątem podatku dochodowego. Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 8 w związku z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych korzystanie z cudzej nieruchomości na cele firmowe bez wynagrodzenia rodzi wprawdzie co do zasady przychód z nieodpłatnych świadczeń, jednak świadczenia otrzymane od osób z I i II grupy podatkowej (w tym od rodzeństwa) są ustawowo zwolnione z tego podatku. Pan nie zapłaci więc podatku dochodowego od wartości rynkowej czynszu, a Pana brat – nie pobierając opłat – nie osiągnie przychodu, co wyklucza konieczność opłacania przez niego ryczałtu od najmu. 2. Należy jednak pamiętać o podatku od nieruchomości. Przeznaczenie wydzielonej części garażu pod działalność gospodarczą (w tym małą produkcję spawalniczą) powoduje konieczność objęcia tej konkretnej powierzchni stawką podatku właściwą dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, która jest wyższa niż stawka dla budynków mieszkalnych. Formalnym podatnikiem pozostaje właściciel nieruchomości, czyli Pana brat, który ma obowiązek złożyć informację o nieruchomościach (formularz IN-1) do właściwego urzędu gminy lub miasta w terminie 14 dni od zaistnienia zmiany. Kwestię zwrotu bratu zwiększonego podatku warto wprost uregulować w zawieranej umowie. 3. Umowa użyczenia powinna zostać zawarta na piśmie i zawierać: dokładne określenie stron (Pana dane z NIP oraz dane brata jako właściciela), precyzyjny opis przedmiotu użyczenia (np. wydzielona część garażu o powierzchni X m² w budynku przy określonym adresie i numerze księgi wieczystej, ze wskazaniem, że część ta zostaje oddana na potrzeby Pana działalności gospodarczej), wyraźne potwierdzenie nieodpłatnego charakteru umowy, czas jej trwania (np. na czas nieokreślony z 1- lub 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia) oraz postanowienia dotyczące ponoszenia zwykłych kosztów eksploatacji (art. 713 Kodeksu cywilnego). Uregulowanie w umowie obowiązku ponoszenia przez Pana kosztów zużycia energii elektrycznej czy innych mediów pozwoli na ich legalne zaliczanie w koszty uzyskania przychodów Pana firmy na podstawie odczytów z sublicznika lub refaktur. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208.