Ryzyko rękojmi i „wady istotnej” przy sprzedaży apartamentu z modyfikacją stolarki w strefie konserwatorskiej.

Dzień dobry. 1. Naruszenie warunków decyzji Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków (MWKZ) poprzez montaż repliki zamiast nakazanej konserwacji oryginalnej stolarki może zostać uznane za wadę fizyczną i prawną lokalu. Może to być uznane za niezgodność towaru z umową oraz z publicznoprawnym nakazem administracyjnym. Brak obowiązku formalnego odbioru końcowego nie eliminuje tego ryzyka, ponieważ organ konserwatorski ma prawo przeprowadzić kontrolę następczą w każdym czasie. Jeżeli w przyszłości urząd nakaże przywrócenie stanu zgodnego z pozwoleniem lub nałoży administracyjną karę pieniężną, kupujący zyska podstawę do wykazania wady istotnej. Fakt, że replika podnosi standard i jest w pełni funkcjonalna, nie naprawia wady o charakterze prawno-administracyjnym. W konsekwencji kupujący zachowa realne uprawnienie do żądania obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy i zwrotu ceny, a standardowa, ogólna formuła w akcie notarialnym o znajomości stanu technicznego i prawnego nie uchroni sprzedawcy przed wadami, o których nabywca nie został precyzyjnie i wprost poinformowany. 2. Ustne przekazanie informacji przez agenta nieruchomości o tym, że drzwi stanowią replikę, jest prawnie skuteczne i w teorii wyłącza odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi (zgodnie z art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego). Problemem jest tu jednak warstwa dowodowa. W przypadku sporu sądowego ciężar udowodnienia, że kupujący wiedział o replice i o odstępstwie od decyzji MWKZ w momencie podpisywania aktu, spoczywa w całości na Panu. Jeśli kupujący zaprzeczy przed sądem, że taka rozmowa miała miejsce, samo zeznanie agenta prawdopodobnie będzie niewystarczające, zwłaszcza w zderzeniu z literalną treścią aktu notarialnego, który o replice milczy. 3. W celu wyeliminowania ryzyka procesowego należy wprowadzić do aktu notarialnego odpowiednie oświadczenie. Klauzula nie musi zawierać sformułowań o „naruszeniu prawa”. Wystarczy zapis, że kupujący został poinformowany, iż w ramach realizacji decyzji MWKZ oryginalna, zniszczona stolarka drzwiowa została zastąpiona nowo wykonaną repliką 1:1, co kupujący w pełni akceptuje i nie będzie z tego tytułu podnosił żadnych roszczeń w przyszłości. Taki zapis w dokumencie powinien zamknąć kupującemu możliwość powoływania się na rękojmię w tym zakresie. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208