Darowizna działki budowlanej a uniknięcie renty planistycznej i obowiązki podatkowe.

Dzień dobry. 1. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązek zapłaty renty planistycznej obciąża z mocy ustawy zbywcę nieruchomości (sprzedającego), a nie nabywcę, jeżeli zbycie następuje w terminie 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że rzeczywista umowa darowizny, jako nieodpłatne przysporzenie, nie powoduje naliczenia renty planistycznej. Zawarcie umowy darowizny w celu ukrycia odpłatnej sprzedaży stanowi jednak czynność pozorną w rozumieniu art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego, co czyni umowę darowizny nieważną, a skuteczność ukrytej umowy sprzedaży ocenia się według jej właściwości. Ponadto organy podatkowe na podstawie art. 199a § 2 Ordynacji podatkowej wywodzą skutki podatkowe z ukrytej umowy sprzedaży, co prowadzi do opodatkowania transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych (2% wartości rynkowej) lub podatkiem VAT wraz z odsetkami, odpowiedzialności karnoskarbowej oraz powstania podstawy do naliczenia renty planistycznej przez gminę. 2. W przypadku zawarcia rzeczywistej, nieodpłatnej umowy darowizny od osoby niespokrewnionej obdarowani należą do III grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn. Kwota wolna od podatku wynosi w tej grupie 5 733 zł na każdego obdarowanego w okresie 5 lat od tego samego darczyńcy. Od nadwyżki ponad kwotę wolną podatek oblicza się od wartości rynkowej nieruchomości według skali progresywnej: do kwoty 11 833 zł stawka wynosi 12%, od 11 833 zł do 23 665 zł podatek wynosi 1 420 zł i 16% od nadwyżki ponad 11 833 zł, natomiast powyżej 23 665 zł podatek wynosi 3 313,20 zł oraz 20% od nadwyżki ponad 23 665 zł. Podatek oblicza i pobiera notariusz jako płatnik przy sporządzaniu aktu notarialnego, obok taksy notarialnej oraz opłat sądowych. 3. W praktyce podatek od darowizny w III grupie podatkowej (wynoszący niemal 20% wartości rynkowej całej działki) przewyższa wysokość renty planistycznej, która może wynosić maksymalnie 30% samego wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, według stawki określonej w tym planie. Przed zawarciem umowy sprzedaży obecny właściciel może wystąpić do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta na podstawie art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z wnioskiem o wydanie decyzji ustalającej wysokość renty planistycznej przed zbyciem nieruchomości, co pozwala ustalić jej kwotę przed podpisaniem aktu notarialnego. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208.