Czy spadkobierca wynajmującego może podnieść czynsz za lokal użytkowy?

Dzień dobry. Śmierć właściciela lokalu nie powoduje wygaśnięcia umowy najmu. Prawa i obowiązki zmarłego wynajmującego wchodzą do spadku i przechodzą na jego spadkobiercę lub spadkobierców (art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego). Umowa zawarta na czas określony do grudnia 2032 r. co do zasady nadal wiąże najemcę oraz osobę, która skutecznie nabyła spadek. Jeżeli w umowie nie ma podstaw do wcześniejszego wypowiedzenia ani postanowienia o zmianie czynszu, sam fakt zmiany osoby wynajmującego nie pozwala zmienić jej warunków. Jeżeli umowa określa konkretny czynsz i nie zawiera klauzuli waloryzacyjnej, indeksacyjnej ani prawa wynajmującego do podwyżki, rzekomy spadkobierca nie może skutecznie narzucić wyższego czynszu. Podwyżka wymagałaby zgody i aneksu do umowy. Może on zaproponować nowe warunki, ale nie ma obowiązku ich przyjęcia.

Dzień dobry. 1. Pani umowa najmu nadal obowiązuje na dotychczasowych warunkach. Śmierć wynajmującego nie powoduje wygaśnięcia stosunku najmu. Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego prawa i obowiązki majątkowe zmarłego wchodzą do spadku, co oznacza, że spadkobiercy wstępują w sytuację prawną dotychczasowego wynajmującego z mocy prawa. Umowa terminowa wiąże następcę prawnego dokładnie tak samo, jak wiązała zmarłego – aż do grudnia 2032 roku. 2. Brat zmarłego nie ma prawa występować z roszczeniami ani żądać wpłat na swoje konto, dopóki formalnie nie udowodni swojego statusu spadkobiercy. Zgodnie z art. 1027 Kodeksu cywilnego jedynym dopuszczalnym dowodem dziedziczenia wobec osób trzecich jest prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub zarejestrowany notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. Sam testament, zwłaszcza nieotwarty i niepotwierdzony formalnym dokumentem, nie uprawnia go do zarządzania lokalem. Do czasu przedłożenia tych dokumentów czynsz należy uiszczać na dotychczasowy rachunek bankowy zmarłego, a w razie zablokowania konta przez bank – składać środki do depozytu sądowego (art. 467 Kodeksu cywilnego), co uchroni Panią przed zarzutem zwłoki w płatnościach. 3. Kwestia podwyżki czynszu nie może odbyć się w drodze ustnego żądania ani ze skutkiem natychmiastowym. W przypadku najmu lokali użytkowych podstawę prawną ewentualnej zmiany stawki stanowi art. 685[1] Kodeksu cywilnego. Przepis ten wymaga pisemnego wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu z zachowaniem terminu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie stawki czynszu ma charakter jednostronnego oświadczenia woli. Jeżeli najemca nie wyrazi zgody na nową stawkę, skutkuje to rozwiązaniem umowy najmu z upływem okresu wypowiedzenia. W przypadku umów na czas oznaczony bez klauzuli o dopuszczalności wcześniejszego wypowiedzenia istnieje również linia obrony oparta na art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego – można argumentować, że skoro umowa terminowa gwarantuje trwałość stosunku i wyklucza jego rozwiązanie bez ważnych przyczyn określonych w umowie, to wynajmujący nie może w drodze wypowiedzenia wysokości czynszu wymuszać zmiany istotnych warunków kontraktu pod rygorem jego zakończenia. Na ten moment ustne żądanie brata jest bezskuteczne. Ma Pani prawo odmówić płacenia wyższej kwoty i zażądać wstrzymania jakichkolwiek rozmów do czasu przedstawienia aktu poświadczenia dziedziczenia lub postanowienia sądu. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208