1) lokator musi być w zwłoce w zapłacie za czynsz lub innych opłat za lokal  za 3 pełne okresy płatności ,

2) jeśli zachodzi powyższa okoliczność, przed wypowiedzeniem należy lokatora  na piśmie  uprzedzić o zamiarze wypowiedzenia umowy; w takim uprzedzeniu należy wyznaczyć lokatorowi  miesiąc  na uregulowanie zaległych i bieżących należności,

3) wypowiedzenie należy sporządzić  na piśmie ; w piśmie tym należy podać  przyczynę  wypowiedzenia,

4)  wypowiedzenia można dokonać nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Nasz najemca Zbigniew Nowacki nie zapłacił nam czynszu za maj, czerwiec, lipiec i sierpień 2014 roku.  Co musimy zrobić, jeżeli chcemy rozwiązać umowę najmu z takim lokatorem?

Oto rozwiązanie:

1) musimy na piśmie uprzedzić lokatora o tym, że mamy zamiar wypowiedzieć mu umowę najmu tj.:

• należy Zbigniewa Nowackiego poinformować, że zalega ze spłatą czynszu za 4 miesiące, a łączna kwota zaległości to X  złotych. 

Poza tym, powołując się na przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów piszemy w piśmie wysłanym do Zbigniewa Nowackiego, że:

• wyznaczmy mu 1 miesiąc na spłatę powyższych należności,
• oraz uprzedzamy go o tym, że w przypadku, gdy nie spłaci nam ww. zaległości w wyznaczonym terminie wypowiemy mu umowę najmu.

W tym przykładzie sprawa nie jest skomplikowana, jeżeli Zbigniew Nowacki mieszka w lokalu sam. Co robić jeżeli jednak w mieszkaniu wraz ze Zbigniewem Nowackim mieszka także jego żona Weronika Nowacka i ich pełnoletni syn Roman Nowacki?

Najlepiej by było, aby poza głównym najemcą (osobą, która podpisała z nami umowę) uprzedzić o zamiarze wypowiedzenia umowy wszystkie osoby zamieszkujące w lokalu wraz z najemcą. Uznaje się bowiem, że lokatorami są też domownicy osoby, której przysługuje tytuł prawny do używania mieszkania, gdyż ich prawo do zamieszkiwania w lokalu pochodzi od prawa głównego lokatora. Jeżeli więc ze Zbigniewem Nowackim mieszkają jeszcze żona i syn, powinno się  pisma o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu skierować także do nich. 

2)   jeżeli wszystkie należności zostaną spłacone w terminie, który wyznaczyliśmy nie możemy już kontynuować procedury wypowiedzenia umowy najmu. Jeżeli jednak nie zostaniemy spłaceni możemy przejść do następnego kroku, czyli do wypowiedzenia umowy. 

• wypowiedzenie musi być sporządzone na piśmie (skierowane do Zbigniewa Nowackiego, jeżeli mieszka sam; W przypadku gdyby jednak mieszkał z żoną i synem – pisma kierujemy do wszystkich!)
• wypowiedzenie musi zawierać przyczynę wypowiedzenia – w tym przypadku jest to niepłacenie czynszu za ponad 3 miesiące i nie zastosowanie się do uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy (należy więc powołać się w wypowiedzeniu na to, że uprzedzaliśmy o zamiarze wypowiedzenia umowy i bezskutecznie wyznaczyliśmy lokatorowi/lokatorom miesiąc na spłatę należności),
• wypowiedzenia można dokonać nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, a więc jeżeli wypowiedzenia dokonano 3 października 2014 r., to miesięczny termin wypowiedzenia zaczyna biec  dopiero od 1 listopada 2014 r.

3) skuteczne rozwiązanie umowy otwiera nam drogę do przeprowadzenia eksmisji, jeżeli nasz były lokator/lokatorzy nie zamierza/ją dobrowolnie opuścić lokalu. To jednak temat na kolejny wpis, który niebawem pojawi się na blogu.