Umowa najmu mieszkania a rozwód?

 

Jak wiadomo rozwód, to nie tylko zmiana wpisu w aktach stanu cywilnego ale również szereg konsekwencji o charakterze majątkowym. Jedną z podstawowych kwestii, którą byli małżonkowie powinni uregulować po  rozwodzie  jest sprawa zajmowanego dotychczas wspólnie mieszkania.

 

Nie jest rzeczą powszechnie wiadomą, iż działowi, w ramach podziału majątku wspólnego , podlegać może nie tylko prawo własności ale też uprawnienia wynikające z umowy najmu mieszkania.

 

Zgodnie z art. 680(1) § 1 Kodeksu cywilnego małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.

Nie ma przy tym z punktu widzenia prawa znaczenia, który z małżonków zawarł umowę najmu- prawo najmu jest niejako ich wspólnym dorobkiem.

W wyroku rozwodowym sąd powinien rozstrzygnąć także o sposobie korzystania z mieszkania. Pozbawianie jednego z małżonków prawa do zamieszkiwania w lokalu w zapadłym wyroku rozwodowym, nie pozbawia tego małżonka jednak automatycznie prawa najmu.

Aby wyłączyć współmałżonka ze wspólnej umowy, należy zatem podzielić majątek – w skład którego wchodzi również, a czasami praktycznie tylko prawo do najmu.

Oczywistym jest, iż takie prawo ma swoją wartość wyrażoną w złotówkach- zwłaszcza w przypadku zajmowania lokalu komunalnego- gdzie czynsz jest czynszem regulowanym. Czynsze jakie należy płacić za korzystanie z lokalu komunalnego są bowiem, z reguły, niższe lub znacznie niższe niż te o charakterze wolnorynkowym.

 

Gdy sprawę skierujemy do sądu, ten rozpatrując wniosek o podział wyda postanowienie, w którym prawo do najmu w lokalu wchodzącym w zasób mieszkaniowy gminy przyzna jednemu z małżonków, jednocześnie zasadzając na rzecz drugiego odpowiednią spłatę.

 

Problem jaki w tym momencie się pojawia, to jaką spłatę i jak ją obliczyć?

 

Nie jest to taka kwestia oczywista, więc i nad nią musiał pochylić się Sąd Najwyższy  w uchwale z dnia 24 maja 2002 roku, sygn. akt III CZP 28/02 (OSNC 2002, nr 12, poz. 150).

 

Zgodnie z stanowiskiem zaprezentowanym przez Sąd Najwyższy podział prawa najmu mieszkania komunalnego po orzeczonym prawomocnie rozwodzie przeprowadza się w taki sposób, że najpierw ustala się różnicę istniejąca pomiędzy czynszem o charakterze wolnorynkowym jaki trzeba by uiścić za najem podobnego lokalu a czynszem płaconym do gminy z tytułu najmu lokalu komunalnego.

 

W praktyce wyglądałoby to tak: Czynsz na wolnym rynku za podobny lokal wyniósłby 2000 zł , czynsz który płacimy do gminy  1000zł. Jak można obliczyć różnica wynosi  1000 zł. miesięcznie. Wartość tę należy następie przemnożyć przez liczbę miesięcy przewidywanego czasu trwania najmu lokalu.

 

Tak otrzymana kwota stanowi wartość prawa do lokalu komunalnego, która ulega podziałowi pomiędzy obu małżonków. Pewną wątpliwością jak tutaj znowu się pojawia, to jak obliczyć ten czasu? No cóż jest to zadanie dla sądu, który pewnie korzystając z doświadczenia życiowego i statystyki musi ustalić ile dani małżonkowie mogliby przy założeniu braku rozwodu korzystać jeszcze z prawa do tego konkretnego lokalu. Wydaje się, iż regułą jest, że okres ten raczej Sądy liczą w latach, niż w lat tych dziesiątkach.

 

A to rzeczone orzeczenie:  Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 24 maja 2002 r. III CZP 28/02: „Wartość prawa najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku wspólnego, stanowi różnicę między czynszem wolnym a czynszem regulowanym z uwzględnieniem – w konkretnych okolicznościach sprawy – okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu.”