Brak wykorzystywania dostępnych narzędzi prawnych w umowach o roboty budowlane

Realizując umowę o roboty budowlane podmioty będące np. podwykonawcami bardzo rzadko przywiązują wagę do tego, czy zamawiający wyraził zgodę na ich zaangażowanie. Często również zdarza się, że podwykonawcy wiedzą, że inwestor powinien być poinformowany o ich udziale, ale rezygnują z uzyskania takiej zgody, gdyż jej uzyskanie byłoby niemożliwe i realnie oznaczałoby zrezygnowanie z kontraktu.

Konsekwencje takich zaniedbań mogą być dotkliwe i zwykle polegają na trudnościach lub całkowitej niemożliwości dochodzenia przez podwykonawcę zapłaty wynagrodzenia bezpośrednio od inwestora, z pominięciem swojego kontrahenta. Otóż zgodnie z przepisami, zawierający umowę z podwykonawcą oraz inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę. Żeby móc skorzystać z dobrodziejstwa takiej konstrukcji prawnej konieczne jest uzyskanie zgody inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy z podwykonawcą , przy czym zgoda ta co do zasady powinna być udzielona w formie pisemnej. W praktyce uzyskiwanie w formie pisemnej zgód inwestorów na zatrudnienie podwykonawców jest dość rzadkie. Dotyczy to nie tylko małych, lokalnych inwestycji, ale również wielkich prestiżowych projektów. W efekcie podwykonawcy, którym ich kontrahenci odmawiają zapłaty, skazują się na spory sądowe z tymi właśnie kontrahentami, albo próbują dochodzić roszczeń od inwestora dowodząc, że udzielił on zgody w sposób dorozumiany (co wiąże się z wieloletnim procesem, którego efekt jest niepewny).

W Kodeksie cywilnym istnieje również inny instrument prawny, który zwiększa pewność uzyskania płatności od zamawiającego. Mowa tutaj o gwarancji zapłaty za roboty budowlane, której inwestor ma obowiązek udzielić wykonawcy w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty wynagrodzenia, na żądanie wykonawcy zgłoszone w każdym czasie. Co istotne, z wysunięciem takiego żądania przez wykonawcę nie mogą się dla niego wiązać negatywne konsekwencje w postaci odstąpienia od umowy przez zamawiającego – odstąpienie inwestora od umowy spowodowane żądaniem przedstawienia gwarancji zapłaty jest z mocy prawa bezskuteczne. Z drugiej strony, w razie odmowy udzielenia gwarancji przez zamawiającego, wykonawca może odstąpić od umowy z winy inwestora, ze skutkiem na dzień odstąpienia, a sam brak udzielenia gwarancji zapłaty poczytany zostanie za przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora.

Gwarancja zapłaty może być udzielona w formie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, a także akredytywy bankowej lub poręczenia banku udzielonego na zlecenie inwestora, przy czym jej koszty strony ponoszą w częściach równych. W praktyce może ona być skutecznym instrumentem zabezpieczającym wykonawcę.

Przejawem dbałości o aspekt prawny realizowanej inwestycji jest ukształtowanie świadomości prawnej pracowników firm budowlanych. W większości podmiotów budowlanych świadomość ta jest stosunkowo niska, co powoduje, że pomimo wykonywania skomplikowanych umów obwarowanych szeregiem wymogów prawnych, pracownicy nie kontrolują na bieżąco np. zgodności podejmowanych czynności z wymogami formalnymi. Innymi słowy, nie mają oni świadomości konsekwencji, jakie mogą wiązać się np. z brakiem skompletowania dokumentacji na wykazanie zmian projektowych wprowadzanych w trakcie realizacji inwestycji, co w efekcie przysparza ogromnych problemów na etapie rozliczeń. Tymczasem odpowiednie przeszkolenie np. pracowników działających „na budowie” jest inwestycją w bezpieczeństwo firmy – w gruncie rzeczy to oni bowiem mają bezpośredni wpływ na tworzenie i obieg dokumentacji. Dbałość o aspekt formalny realizacji umowy o roboty budowlane jest po prostu  elementem tzw. sztuki budowlanej. Przy czym nie mówimy tutaj o sztuce dla sztuki – prawidłowe skompletowanie dokumentów już na etapie wykonania zlecenia pozwala skutecznie dochodzić swoich praw nie tylko na drodze sądowej, ale przede wszystkim na drodze polubownej.