20 czy 30 lat? Zasiedzenie nieruchomości krok po kroku

Zasiedzenie nieruchomości w dobrej i złej wierze – terminy, warunki, przerwanie biegu zasiedzenia.

Zasiedzenie nieruchomości to instytucja prawna pozwalająca nabyć własność nieruchomości przez jej długoletnie posiadanie. Innymi słowy, osoba niebędąca formalnie właścicielem może stać się właścicielem gruntu czy domu, jeśli przez odpowiednio długi czas włada nim jak właściciel, a dotychczasowy właściciel nie reaguje. Na czym jednak polega zasiedzenie, czym różni się zasiedzenie w dobrej wierze od zasiedzenia w złej wierze , ile lat trzeba nieprzerwanie posiadać nieruchomość, aby nabyć do niej prawo własności, oraz co może przerwać bieg zasiedzenia?

Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia własności przewidzianych w polskim prawie cywilnym. Podstawowe przesłanki zasiedzenia nieruchomości to: posiadanie samoistne danej nieruchomości (czyli faktyczne władanie nią jak właściciel na własny rachunek) oraz upływ wymaganego ustawowo czasu nieprzerwanego posiadania. Jeżeli te warunki są spełnione, posiadacz może nabyć własność nieruchomości z mocy prawa. Zasiedzenie dotyczy najczęściej nieruchomości (gruntów, domów, mieszkań), choć istnieje też zasiedzenie rzeczy ruchomych (rządzi się ono nieco innymi zasadami – np. ruchomość można zasiedzieć co do zasady po 3 latach i tylko w dobrej wierze).

Decydujace znaczenie ma tutaj pojęcie posiadacza samoistnego . Oznacza ono osobę, która faktycznie włada nieruchomością jak właściciel – korzysta z niej, decyduje o niej, utrzymuje ją – lecz nie jest jej formalnym właścicielem . Posiadacz samoistny działa we własnym imieniu, tak jakby nieruchomość należała do niego. Dla porównania, najemca czy dzierżawca nie jest posiadaczem samoistnym, ponieważ uznaje prawo własności kogoś innego i korzysta z rzeczy na podstawie umowy z właścicielem. Tylko posiadanie o charakterze samoistnym może prowadzić do zasiedzenia – jeżeli więc ktoś włada nieruchomością za zgodą i na rzecz właściciela (np. jako lokator, dzierżawca, użyczający), to nie biegnie na jego rzecz żaden termin zasiedzenia.

Zasiedzenie nieruchomości zostało uregulowane w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 172 k.c. o długości wymaganego okresu decyduje dobra lub zła wiara posiadacza w momencie obejmowania nieruchomości.

Art. 172 Kodeksu cywilnego: "Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”

Powyższe oznacza, że samoistny posiadacz nieruchomości staje się jej właścicielem po upływie 20 lat nieprzerwanego posiadania , jeśli w momencie objęcia nieruchomości w posiadanie pozostawał w dobrej wierze . Natomiast gdy posiadacz był w złej wierze , termin wydłuża się do 30 lat . Innymi słowy, dobra wiara skraca wymagalny okres zasiedzenia, a zła wiara powoduje konieczność dłuższego władania nieruchomością, aby nabyć jej własność.

Dobra wiara a zła wiara posiadacza

Dobra wiara posiadacza przy zasiedzeniu oznacza usprawiedliwione okolicznościami przekonanie, że przysługuje mu prawo własności do nieruchomości, podczas gdy w rzeczywistości takiego prawa nie ma. Innymi słowy, posiadacz w dobrej wierze nie ma świadomości , że narusza cudze prawo – jest szczerze przekonany, że to jego nieruchomość lub że nabył do niej tytuł we właściwy sposób. Ważne jest, aby to przekonanie było racjonalnie uzasadnione na moment, w którym posiadacz obejmuje nieruchomość w posiadanie. Natomiast zła wiara występuje wtedy, gdy posiadacz wie albo co najmniej powinien wiedzieć (gdyby zachował należytą staranność), że nie jest właścicielem i że jego władanie narusza czyjeś prawo. Posiadacz w złej wierze zdaje sobie sprawę, że nieruchomość należy do kogoś innego, a mimo to postanawia traktować ją jak własną.

Oceny, czy mamy do czynienia z dobrą czy złą wiarą, dokonuje się w chwili objęcia nieruchomości w posiadanie przez daną osobę . Późniejsze ewentualne odkrycie błędu co do prawa własności nie zmienia kwalifikacji początkowej dobrej wiary – jeśli ktoś rozpoczął posiadanie w usprawiedliwionym przekonaniu o swoim prawie, uznaje się go za posiadacza w dobrej wierze nawet, gdy później dowie się o braku tytułu. Oczywiście sytuacja odwrotna (początkowa zła wiara „przemieniona” w dobrą) nie jest możliwa. W praktyce jednak przypadki posiadania w dobrej wierze są rzadziej spotykane . Zazwyczaj osoba władająca cudzą nieruchomością ma przynajmniej ogólną świadomość, że nie jest formalnym właścicielem (albo łatwo mogłaby się o tym dowiedzieć np. z księgi wieczystej). Dlatego w większości spraw o zasiedzenie przyjmuje się posiadanie w złej wierze , co oznacza konieczność 30-letniego okresu władania. Jeśli jednak ktoś faktycznie pozostawał w błędzie co do swojego prawa, prawo daje mu szansę szybszego nabycia własności po 20 latach.

Przykład dobrej wiary: Pan Jan wprowadził się na opuszczoną działkę i wybudował na niej dom, przekonany (na podstawie zapewnień sprzedającego i dokumentów, jakie otrzymał), że legalnie nabył tę nieruchomość od prawowitego właściciela. W rzeczywistości „sprzedawca” nie miał prawa własności do działki, przez co transakcja była nieważna. Pan Jan jednak nie wiedział o tych okolicznościach i przez lata był przeświadczony, że dom i grunt są już jego. Pan Jan jest posiadaczem samoistnym w dobrej wierze – pozostawał w usprawiedliwionym błędnym przekonaniu, że skutecznie kupił nieruchomość. Po 20 latach takiego nieprzerwanego posiadania będzie mógł nabyć własność działki przez zasiedzenie (musi to jeszcze zostać potwierdzone orzeczeniem sądu).

Przykład złej wiary: Pani Maria odziedziczyła po ojcu pole sąsiadujące z działką sąsiada. Zna granice nieruchomości z map i dokumentów. Mimo to świadomie przesunęła ogrodzenie o kilka metrów tak, aby zagarnąć fragment ziemi należącej do sąsiada, i zaczęła uprawiać ten kawałek jak własny. Pani Maria działała z pełną świadomością , że ten fragment gruntu nie należy do niej – jest więc posiadaczką w złej wierze . Aby mogła kiedykolwiek zasiedzieć ten dodatkowy pas ziemi, musiałaby władać nim nieprzerwanie przez 30 lat (o ile właściciel wcześniej nie podejmie skutecznych działań, by odzyskać swoją część pola).

Jak obliczyć termin zasiedzenia?

Bieg terminu zasiedzenia rozpoczyna się w momencie, gdy osoba wchodzi w posiadanie samoistne nieruchomości. Od tego dnia należy liczyć wymagany okres 20 lub 30 lat. Termin liczy się w latach – kończy się z upływem ostatniego dnia ostatniego roku (np. jeżeli posiadanie zaczęło się 1 stycznia 2005 r. w dobrej wierze, to zasiedzenie nastąpi z końcem dnia 1 stycznia 2025 r.). Nabycie własności przez zasiedzenie następuje z mocy prawa z upływem wymaganego okresu – co oznacza, że po spełnieniu wszystkich przesłanek posiadacz staje się właścicielem automatycznie. Dla bezpieczeństwa i pewności obrotu prawnego konieczne jest jednak uzyskanie postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie. Taki dokument potwierdza nabycie prawa i stanowi podstawę do wpisu nowego właściciela w księdze wieczystej nieruchomości.

Posiadanie musi być nieprzerwane przez cały wymagany czas. Nieprzerwane posiadanie oznacza, że posiadacz nie może zostać pozbawiony władania nieruchomością ani dobrowolnie się go zrzec na dłuższy czas w trakcie biegu terminu zasiedzenia. Krótkotrwałe przerwy faktyczne (np. wyjazd posiadacza na kilka tygodni) nie przerywają biegu zasiedzenia, o ile w tym czasie nikt inny nie przejmuje władztwa nad nieruchomością. Natomiast utrata posiadania nieruchomości – np. gdy właściciel lub inna osoba odbierze posiadaczowi faktyczne władanie albo gdy posiadacz opuści nieruchomość z zamiarem wyzbycia się posiadania – spowoduje, że ciągłość zostaje zerwana, a wcześniejszy czas posiadania nie będzie się liczył do zasiedzenia. Jeśli następnie posiadacz ponownie obejmie nieruchomość w posiadanie, termin rozpocznie swój bieg od nowa.

Prawo przewiduje możliwość doliczenia okresu posiadania poprzednika do własnego okresu posiadania. Zostało to uregulowane w art. 176 k.c. i dotyczy sytuacji, gdy podczas biegu zasiedzenia zmienia się osoba posiadacza nieruchomości. Nowy posiadacz samoistny (np. następca prawny poprzedniego) może zaliczyć sobie czas posiadania swojego poprzednika , dodając go do okresu, przez który sam posiada daną nieruchomość. Ma to duże znaczenie w praktyce – przykładowo jeśli jedna osoba władała nieruchomością przez 15 lat, a następnie przekazała (sprzedała, podarowała) posiadanie komuś innemu, to ten kolejny posiadacz może doliczyć te 15 lat do swojego okresu. Warunkiem jest oczywiście, aby poprzednik również był posiadaczem samoistnym tej nieruchomości. Doliczenie okresu posiadania jest również możliwe, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego – często ma to miejsce, gdy np. dzieci przejmują posiadanie nieruchomości po rodzicach.

Należy zwrócić uwagę, że przy doliczaniu czasu posiadania znaczenie ma także dobra czy zła wiara poprzedniego posiadacza. Jeżeli poprzednik uzyskał posiadanie w złej wierze , to zgodnie z art. 176 K.c. jego czas posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z okresem posiadania obecnego posiadacza wyniesie co najmniej 30 lat . Innymi słowy, jeśli np. nasz poprzednik władał nieruchomością 10 lat w złej wierze, a my jesteśmy posiadaczami w dobrej wierze, to i tak łączny wymagany czas wyniesie 30 lat. Zła wiara któregokolwiek posiadacza w łańcuchu wydłuża więc cały okres zasiedzenia do 30 lat. Natomiast jeżeli zarówno poprzednik, jak i obecny posiadacz byli w dobrej wierze, wystarczy łącznie 20 lat posiadania.

Szczególny przepis chroni prawa małoletniego właściciela nieruchomości. Zgodnie z art. 173 K.c., jeśli przeciwko właścicielowi, który jest osobą małoletnią (niepełnoletnią), biegnie zasiedzenie – nie może się ono zakończyć wcześniej niż z upływem 2 lat od uzyskania przez tego właściciela pełnoletności . Oznacza to, że gdy właścicielem formalnym działki jest dziecko, bieg zasiedzenia co prawda rozpoczyna się i trwa, ale momentu nabycia własności przez zasiedzenie nie można skutecznie osiągnąć przed upływem 2 lat od dnia, w którym dziecko stanie się pełnoletnie (18 lat). W praktyce termin zasiedzenia ulega więc wydłużeniu, jeśli dotychczasowy właściciel był nieletni.

Co może przerwać bieg zasiedzenia?

W czasie, gdy upływa wymagany okres zasiedzenia, mogą zajść okoliczności przerywające ten bieg. Przerwanie biegu zasiedzenia powoduje, że dotychczasowy zgromadzony czas posiadania przestaje się liczyć , a po przerwie termin musi biec od początku. Innymi słowy, jeśli posiadacz w dobrej wierze posiadał nieruchomość np. 10 lat, po czym nastąpiło skuteczne przerwanie biegu zasiedzenia, to nawet jeśli dalej włada nieruchomością, musi liczyć 20 lat od nowa (poprzednie 10 lat nie sumuje się). Przepisy stanowią, że do zasiedzenia stosuje się odpowiednio reguły dotyczące przedawnienia roszczeń (art. 175 K.c.). Oznacza to, że to co przerywa bieg przedawnienia, przerywa także bieg zasiedzenia . Przykładowe sytuacje, które mogą przerwać bieg terminu zasiedzenia nieruchomości to:

• Wniesienie powództwa sądowego przez właściciela przeciwko posiadaczowi – na przykład pozew o wydanie nieruchomości (roszczenie windykacyjne) , ewentualnie także inne powództwa związane z nieruchomością (np. o ustalenie prawa własności). Gdy właściciel podejmuje przed sądem działanie w celu odzyskania swojej nieruchomości, bieg zasiedzenia zostaje przerwany z dniem wszczęcia takiego postępowania.

• Uznanie prawa właściciela przez posiadacza – czyli sytuacja, w której posiadacz oficjalnie uznaje, że nie jest właścicielem i że prawo własności przysługuje innej osobie. Przykładem może być zawarcie ugody, w której posiadacz zgadza się zdać nieruchomość właścicielowi albo podpisanie umowy najmu/dzierżawy dotyczącej tej nieruchomości. W ten sposób posiadacz rezygnuje z dalszego utrzymywania się w charakterze właściciela , a tym samym jego dotychczasowe posiadanie nie doprowadzi do zasiedzenia (termin zostaje przerwany).

• Rozpoczęcie mediacji między właścicielem a posiadaczem – jeżeli obie strony przystąpią do mediacji dotyczącej roszczeń do danej nieruchomości, to zgodnie z przepisami również przerywa to bieg zasiedzenia (podobnie jak przerywa bieg przedawnienia roszczeń).

Warto podkreślić, że przerwanie biegu zasiedzenia następuje tylko w odniesieniu do relacji między konkretnymi osobami (właścicielem i danym posiadaczem). Na przykład, jeśli właściciel wytoczy powództwo przeciwko konkretnemu posiadaczowi, przerwie to bieg zasiedzenia względem tego właśnie posiadacza. Jeżeli posiadacz zmieni się w trakcie procesu (np. sprzeda posiadłość innej osobie), konieczne może być podjęcie kolejnych działań wobec nowego posiadacza. Po każdym przerwaniu zasiedzenia termin biegnie od nowa od momentu zakończenia danej przeszkody. Co istotne, jeśli bieg zasiedzenia przerwany jest przez wniesienie sprawy do sądu lub mediację, to dopóki postępowanie się toczy, czas nie biegnie – nowy termin zaczyna biec dopiero po prawomocnym zakończeniu postępowania sądowego lub zakończeniu mediacji. W praktyce dla właściciela oznacza to, że skierowanie sprawy na drogę sądową „zatrzymuje zegar” zasiedzenia na czas trwania procesu, a następnie resetuje go. Dla posiadacza zaś oznacza to, że nawet jeśli wygra on taki proces i utrzyma posiadanie, będzie musiał posiadanie kontynuować przez pełny wymagany okres od początku, aby móc zasiedzieć nieruchomość.

Podsumowanie

Zasiedzenie jest sposobem na uregulowanie stanu prawnego nieruchomości przez długoletnie jej posiadanie – pozwala nieformalnemu posiadaczowi stać się właścicielem, ale jednocześnie jest pewną „sankcją” za długotrwałe zaniedbanie właściciela w wykonywaniu swojego prawa. Aby doszło do zasiedzenia, posiadanie musi być samoistne, trwać nieprzerwanie przez 20 lub 30 lat (w zależności od dobrej lub złej wiary) i nie zostać przerwane przez działania właściciela lub inne przewidziane prawem okoliczności. Po upływie wymaganego terminu posiadacz może złożyć w sądzie wniosek o stwierdzenie zasiedzenia , żeby uzyskać oficjalne potwierdzenie nabycia własności. Każdy stan faktyczny może mieć swoje niuanse – np. dotyczące doliczania okresów posiadania poprzedników czy oceny dobrej wiary – dlatego w przypadku wątpliwości warto zasięgnąć porady prawnika . Dotyczy to zarówno osób, które chcą uzyskać własność przez zasiedzenie, jak i właścicieli pragnących uchronić swoją nieruchomość przed zasiedzeniem przez kogoś innego.