Zwrot zadatku za niedoszłą sprzedaż mieszkania i prawo sprzedającej do zatrzymania 100 tys. zł.

Dzień dobry. 1. Sprzedająca nie ma instrumentów prawnych, aby zmusić Pana do zakupu lokalu. Umowa przedwstępna została zawarta w zwykłej formie pisemnej u pośrednika, a nie w formie aktu notarialnego, co oznacza, że zgodnie z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego żadnej ze stron nie przysługuje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej przed sądem. Ponadto wpłacona przez Pana kwota 100 000 zł, stanowiąca 100% ceny lokalu, w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego nie stanowi zadatku, lecz zaliczkę (świadczenie na poczet ceny). Zastrzeżenie zadatku w wysokości pełnej ceny jest sprzeczne z naturą tej instytucji (art. 353¹ KC w zw. z art. 394 KC), w związku z czym po niedojściu transakcji do skutku cała kwota podlegać powinna zwrotowi jako świadczenie nienależne na podstawie art. 410 § 2 KC w zw. z art. 405 KC. 2. Powołanie się przez pełnomocnika sprzedającej na „ustawowe prawo zatrzymania” jest prawnie bezpodstawne. Zgodnie z art. 461 § 1 KC prawo zatrzymania przysługuje wyłącznie osobie zobowiązanej do wydania cudzej rzeczy, a nie dłużnikowi zobowiązanemu do zwrotu sumy pieniężnej. Sprzedająca nie może zatem legalnie „zatrzymać” Pana pieniędzy jako zabezpieczenia roszczeń o zapłatę 1500 zł za media czy opuszczenie lokalu. Wstrzymywanie zwrotu 100 000 zł przy roszczeniu wzajemnym rzędu 1500 zł stanowi nadużycie prawa podmiotowego (art. 5 KC). Właścicielka ma jedynie prawo potrącić wykazane, bezsporne koszty zużytych przez Pana mediów i opału na podstawie art. 498 KC, natomiast pozostałą kwotę musi niezwłocznie zwrócić. 3. W obecnej sytuacji w pierwszej kolejności należy opuścić lokal i zaoferować sprzedającej zwrot kluczy za pisemnym protokołem zdawczo-odbiorczym (w razie odmowy odbioru – wezwać ją na piśmie do ich odbioru w wyznaczonym terminie), co uczyni bezpodstawnymi jakiekolwiek zarzuty dotyczące bezumownego korzystania z lokalu. Jednocześnie należy wystosować do sprzedającej i jej pełnomocnika ostateczne przedsądowe wezwanie do zwrotu kwoty 100 000 zł (lub kwoty pomniejszonej o ewentualne bezsporne 1500 zł) w terminie 3 dni od doręczenia, pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową. W przypadku braku zapłaty jedyną drogą jest pozew o zapłatę do Sądu Okręgowego wraz z wnioskiem o zabezpieczenie roszczenia poprzez obciążenie tego lokalu hipoteką przymusową, co uniemożliwi sprzedającej zbycie nieruchomości osobie trzeciej bez spłaty Pana długu. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208.