Zróżnicowanie stawek funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej z kilkoma budynkami.

Dzień dobry. 1. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali (u.w.l.), właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej wyłącznie w stosunku do swoich udziałów w nieruchomości wspólnej (które co do zasady odpowiadają proporcji powierzchni użytkowej lokalu do sumy powierzchni wszystkich lokali). Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Jeżeli trzy budynki posadowione są na jednej wspólnej działce gruntu i tworzą jedną wspólnotę mieszkaniową, wszystkie elementy wspólne tych budynków (dachy, elewacje, klatki schodowe, instalacje) stanowią jedną niepodzielną współwłasność wszystkich 19 właścicieli. 2. W konsekwencji, nie ma możliwości zróżnicowania zaliczek na fundusz remontowy w zależności od tego, w którym z budynków aktualnie prowadzone są prace, ani ustalenia równej stawki ryczałtowej „od lokalu” w oderwaniu od metrażu i wielkości udziału. Remont jednego z budynków jest wydatkiem całej wspólnoty, a koszty te (oraz spłata zaciągniętego kredytu) muszą być pokrywane przez wszystkich właścicieli proporcjonalnie do ich udziałów. Ustawodawca przewidział wyjątek od reguły ponoszenia kosztów według udziału jedynie w art. 12 ust. 3 u.w.l., zezwalając na zwiększenie obciążeń wyłącznie wobec właścicieli lokali użytkowych (ze względu na sposób korzystania generujący wyższe koszty), co nie ma zastosowania do lokali mieszkalnych. 3. Wspólnota mieszkaniowa nie może zmienić tych zasad w drodze uchwały. Podjęcie uchwały wprowadzającej równą stawkę „od lokalu” lub obciążającej wyższym funduszem remontowym wyłącznie właścicieli mniejszych lokali stanowi naruszenie art. 12 ust. 2 u.w.l. Taka uchwała podlegać może zaskarżeniu do sądu okręgowego w trybie art. 25 u.w.l. z powodu jej niezgodności z przepisami prawa oraz naruszenia interesu prawnego właścicieli. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208

Dzień dobry, co do zasady koszty zarządu nieruchomością wspólną, w tym wpłaty na fundusz remontowy oraz spłata kredytu zaciągniętego przez wspólnotę, właściciele ponoszą stosownie do udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali). Udział zwykle jest powiązany przede wszystkim z powierzchnią lokalu, ale należy sprawdzić jego dokładną wysokość w aktach notarialnych lub księgach wieczystych. Fundusz remontowy nie jest odrębną kategorią ustawową, lecz sposobem gromadzenia zaliczek na przyszłe lub bieżące koszty zarządu. Z tego powodu zasadniczo obowiązuje przy nim ten sam klucz udziałowy. Sama okoliczność, że remont dotyczy budynków, w których znajdują się mniejsze lokale, nie uzasadnia automatycznie obciążenia kosztami wyłącznie ich właścicieli. Jeżeli trzy budynki są elementami tej samej nieruchomości wspólnej jednej wspólnoty, ich remont co do zasady jest kosztem całej wspólnoty, rozliczanym według udziałów wszystkich właścicieli. Ustalenie jednej, identycznej wpłaty na fundusz remontowy dla każdego lokalu, niezależnie od jego metrażu i udziału, oznaczałoby odstąpienie od ustawowej zasady rozliczania kosztów według udziałów. Zwykła uchwała większości właścicieli nie powinna skutecznie wprowadzać takiego modelu, ponieważ mogłaby naruszać art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Uchwała w tym zakresie może zostać zaskarżona przez właściciela do sądu na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali, zasadniczo w terminie 6 tygodni od jej podjęcia albo powiadomienia o jej treści.