Zróżnicowanie stawek funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej z kilkoma budynkami.

Dzień dobry. 1. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali (u.w.l.), właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej wyłącznie w stosunku do swoich udziałów w nieruchomości wspólnej (które co do zasady odpowiadają proporcji powierzchni użytkowej lokalu do sumy powierzchni wszystkich lokali). Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Jeżeli trzy budynki posadowione są na jednej wspólnej działce gruntu i tworzą jedną wspólnotę mieszkaniową, wszystkie elementy wspólne tych budynków (dachy, elewacje, klatki schodowe, instalacje) stanowią jedną niepodzielną współwłasność wszystkich 19 właścicieli. 2. W konsekwencji, nie ma możliwości zróżnicowania zaliczek na fundusz remontowy w zależności od tego, w którym z budynków aktualnie prowadzone są prace, ani ustalenia równej stawki ryczałtowej „od lokalu” w oderwaniu od metrażu i wielkości udziału. Remont jednego z budynków jest wydatkiem całej wspólnoty, a koszty te (oraz spłata zaciągniętego kredytu) muszą być pokrywane przez wszystkich właścicieli proporcjonalnie do ich udziałów. Ustawodawca przewidział wyjątek od reguły ponoszenia kosztów według udziału jedynie w art. 12 ust. 3 u.w.l., zezwalając na zwiększenie obciążeń wyłącznie wobec właścicieli lokali użytkowych (ze względu na sposób korzystania generujący wyższe koszty), co nie ma zastosowania do lokali mieszkalnych. 3. Wspólnota mieszkaniowa nie może zmienić tych zasad w drodze uchwały. Podjęcie uchwały wprowadzającej równą stawkę „od lokalu” lub obciążającej wyższym funduszem remontowym wyłącznie właścicieli mniejszych lokali stanowi naruszenie art. 12 ust. 2 u.w.l. Taka uchwała podlegać może zaskarżeniu do sądu okręgowego w trybie art. 25 u.w.l. z powodu jej niezgodności z przepisami prawa oraz naruszenia interesu prawnego właścicieli. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208