Zakup pierwszego domu z hipoteką i kredytem bez wkładu własnego. Jak bezpiecznie zawrzeć umowę przedwstępną.

Dzień dobry. 1.Procedurę należy rozpocząć od dokładnej weryfikacji odpisu z Księgi Wieczystej nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem działu IV (hipoteki) oraz działu III (ewentualne roszczenia i ostrzeżenia). Kolejnym krokiem jest zobowiązanie sprzedającego do uzyskania z jego banku aktualnego zaświadczenia o stanie zadłużenia wraz z tzw. promesą. Promesa to oficjalne oświadczenie banku wierzyciela, w którym zobowiązuje się on do bezwarunkowej zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po otrzymaniu określonej kwoty spłaty. Posiadanie tego dokumentu jest warunkiem koniecznym do bezpiecznego zawarcia umowy przedwstępnej oraz uzyskania przez Państwa finansowania w ramach programu kredytu bez wkładu własnego, ponieważ Państwa bank musi mieć gwarancję, że przejmie nieruchomość bez obciążeń. 2. Umowa przedwstępna powinna dla Państwa bezpieczeństwa zostać zawarta w formie aktu notarialnego, co w przeciwieństwie do zwykłej formy pisemnej daje prawo do przymusowego dochodzenia zawarcia umowy ostatecznej przed sądem, gdyby sprzedawca uchylał się od transakcji. Najważniejszym elementem chroniącym Państwa interesy jest precyzyjne sformułowanie warunków płatności i powiązanie ich z promesą. Cena zakupu musi zostać w umowie rozbita na dwie części: pierwsza część (odpowiadająca kwocie zadłużenia wskazanej w promesie) zostanie przelana przez Państwa bank kredytujący bezpośrednio na rachunek techniczny banku sprzedawcy w celu całkowitej spłaty jego kredytu, a dopiero pozostała nadwyżka trafi na konto osobiste sprzedającego. W umowie należy wyznaczyć bezpieczny, minimum 3-miesięczny termin na zawarcie umowy przyrzeczonej, uwzględniający czas procesowania wniosków kredytowych. 3. W treści umowy przedwstępnej powinien znaleźć się zapis regulujący kwestię zwrotu środków na wypadek odmowy przyznania kredytu. Należy wprowadzić klauzulę stanowiącą, że w przypadku nieuzyskania przez Państwa finansowania bankowego z przyczyn od Państwa niezależnych, umowa ulega rozwiązaniu, a wpłacony zadatek podlega zwrotowi w pełnej kwocie w terminie kilku dni. Dodatkowo sprzedający musi złożyć oświadczenia o braku jakichkolwiek innych zaległości (np. z tytułu podatku od nieruchomości czy opłat eksploatacyjnych) oraz zobowiązać się do wymeldowania wszystkich osób i fizycznego wydania pustego domu najpóźniej w dniu podpisania końcowego aktu notarialnego. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208