Zakup mieszkania przed ślubem, kredyt 50/50 i późniejsze zmiany udziałów po spłacie z majątku osobistego.

Dzień dobry. 1. Ponieważ kupują Państwo mieszkanie przed ślubem w udziałach po 1/2, taka proporcja zostanie wpisana do księgi wieczystej. Każda późniejsza zmiana tych udziałów wymaga zgodnego oświadczenia woli obojga Państwa złożonego przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Partner nie ma możliwości samodzielnego zmodyfikowania wpisu w księdze wieczystej. 2. Środki uzyskane przez partnera ze sprzedaży działki otrzymanej od rodziców stanowią jego majątek osobisty (na zasadzie tzw. surogacji). Podobnie pieniądze, które otrzyma Pani od mamy w drodze darowizny, będą stanowiły Pani majątek osobisty – bez względu na to, czy darowizna nastąpi przed, czy po ślubie. Przeznaczenie tych kwot na nadpłatę wspólnego kredytu hipotecznego będzie traktowane jako nakład z majątku osobistego każdego z Państwa na poczet spłaty wspólnego długu. Nakłady te podlegają rozliczeniu finansowemu, ale same w sobie nie zmieniają wielkości udziałów w nieruchomości. 3. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku oszczędności gromadzonych po ślubie. Jeśli po zawarciu małżeństwa będzie Państwa obowiązywał ustrój ustawowej wspólności majątkowej, wszelkie dochody z pracy oraz pobrane wynagrodzenia obojga małżonków automatycznie wchodzą do majątku wspólnego. Oznacza to, że Pani oszczędności z pensji odłożone po ślubie nie będą Pani majątkiem osobistym. Nadpłacanie kredytu z tych środków będzie uznane za nakład z majątku wspólnego, czyli formalnie finansowany przez Państwa oboje po połowie, bez względu na wysokość Pani wynagrodzenia. 4. Aby w pełni zabezpieczyć Pani interesy i sprawić, by Pani oszczędności z pracy po ślubie były zaliczane wyłącznie na Pani rzecz, konieczne jest zawarcie małżeńskiej umowy majątkowej ustanawiającej rozdzielność majątkową (tzw. intercyzy). Umowę taką można podpisać przed ślubem lub w trakcie małżeństwa. W warunkach rozdzielności majątkowej Pani zarobki i oszczędności pozostaną Pani majątkiem osobistym, a każda nadpłata kredytu z tych środków będzie Pani prywatnym nakładem, analogicznym do wpłaty partnera pochodzącej ze sprzedaży działki. 5. Sprawiedliwe rozliczenie i ewentualne skorygowanie udziałów w przyszłości powinno opierać się na dokładnym podsumowaniu matematycznym. Należy zsumować pierwotny wkład własny, kwoty regularnie spłacanych rat (dzielone po połowie) oraz indywidualne nadpłaty z majątków osobistych (kwotę ze sprzedaży działki partnera, Pani darowiznę od mamy oraz Pani osobiste oszczędności w przypadku wprowadzenia rozdzielności majątkowej). Po całkowitej spłacie kredytu, opierając się na uzyskanych proporcjach, mogą Państwo udać się do notariusza i umownie zmienić wielkość udziałów w mieszkaniu na ułamek odzwierciedlający rzeczywisty wkład finansowy. Alternatywnym rozwiązaniem jest pozostawienie udziałów w proporcji 50/50 i zawarcie pisemnej umowy określającej obowiązek zwrotu określonych kwot (rozliczenia nakładów) w przypadku ewentualnego rozstania. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208