Zakup mieszkania a brak dokumentów przez samowolę budowlaną sprzedającego – zwrot zadatku i odpowiedzialność stron.

Dzień dobry. 1. Argumentacja sprzedającego jest chybiona i stanowi próbę przerzucenia na Państwa odpowiedzialności za jego własne zaniedbania. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Kluczowe jest tutaj ustalenie, kto ponosi odpowiedzialność za niedojście transakcji do skutku. Fakt, że bank wymaga kompletu dokumentów prawnych nieruchomości, jest standardowym elementem procesu kredytowego. Przyczyną problemów nie są „wymagania banku”, lecz dokonana przez sprzedającego samowola budowlana (wyburzenie bez pozwolenia), która uniemożliwia rzetelne udokumentowanie stanu nieruchomości. To sprzedający jest zobowiązany dostarczyć przedmiot umowy wolny od wad prawnych i gotowy do obrotu. 2. Proponowany przez sprzedającego zapis w aneksie jest dla Państwa niekorzystny. Podpisując go, zrzekają się Państwo ustawowego prawa do żądania dwukrotności zadatku w sytuacji, gdy to z przyczyn leżących wyłącznie po stronie sprzedającego nie można sfinalizować zakupu. Sprzedający próbuje w ten sposób zapewnić sobie bezbolesne wyjście z transakcji, mimo że to jego nielegalne działania doprowadziły do obecnego stanu. 3. Stanowczo radzę Państwu odrzucić propozycję ograniczenia zwrotu do jednokrotności zadatku. Ewentualny aneks powinien raczej przewidywać realny termin na wyprostowanie spraw urzędowych przez sprzedającego, bez modyfikacji zasad dotyczących zadatku na Państwa niekorzyść. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208

Dzień dobry, Bez analizy dokumentów (umowy przedwstępnej, aneksu, zapisów dotyczących zadatku) nie da się jednoznacznie przesądzić, jakie są Pani/Pana uprawnienia. Natomiast już na tym etapie widać istotną kwestię. Jeżeli problem z transakcją wynika z sytuacji po stronie sprzedającego (brak wymaganych dokumentów, nieuregulowany stan nieruchomości), to co do zasady nie można tego przerzucać na kupującego. To, że bank wymaga określonych dokumentów, jest standardem – a obowiązkiem sprzedającego jest przygotowanie nieruchomości do sprzedaży w sposób umożliwiający jej sfinansowanie. Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą – co do zasady, jeżeli do umowy nie dochodzi z winy sprzedającego, kupujący może domagać się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Propozycja ograniczenia tego do jednokrotności w aneksie oznacza w praktyce zmniejszenie Państwa ochrony. Dlatego podpisanie takiego aneksu bez dokładnej analizy może być dla Państwa niekorzystne – zmienia on rozkład ryzyka na Państwa niekorzyść. To jest sytuacja, w której kluczowe są szczegóły zapisów umownych i okoliczności sprawy. Zapraszam na konsultację, w ramach której przeanalizujemy dokumenty i ocenimy, jakie rozwiązanie będzie dla Państwa najbezpieczniejsze. --- PS. Jeżeli są Państwo usatysfakcjonowani odpowiedzią, będę bardzo wdzięczny za pozostawienie krótkiej opinii na SpecPrawniku oraz w wizytówce Google: https://share.google/hf7saPPpyxKEx0Hi5 To pomaga innym osobom znaleźć rzetelną pomoc prawną. Z góry dziękuję. Adwokat Adrian Gajzler