Zakup domu z zameldowaną rodziną sprzedającego i późniejsze zawarcie umowy najmu.

Dzień dobry, wymeldowanie żony z dziećmi przed zakupem nie jest obligatoryjne, jeśli ich pobyt ma być uregulowany umową najmu. Umowę najmu można spisać w dniu zakupu lub później, z terminem obowiązywania od 1. dnia nowego miesiąca. Jest to istotne dla uniknięcia niejasności co do ich statusu prawnego. R. pr. Elżbieta Walczak

Dzień dobry. 1. Zameldowanie ma charakter wyłącznie ewidencyjny (potwierdza fakt przebywania w lokalu) i nie rodzi ani nie odbiera żadnych praw do nieruchomości. Skoro żona z dziećmi ma nadal faktycznie zamieszkiwać w budynku jako najemca, jej wymeldowanie przed transakcją jest bezprzedmiotowe. Kluczową kwestią formalną przed zakupem jest natomiast weryfikacja tytułu własności – należy upewnić się w księdze wieczystej, że dom stanowi wyłączny majątek osobisty męża. Gdyby nieruchomość wchodziła w skład majątku wspólnego małżonków, do ważności umowy sprzedaży niezbędna jest zgoda i udział żony w akcie notarialnym. 2. Umowa najmu nie musi być zawarta w dniu zakupu nieruchomości i może zostać podpisana później, ze skutkiem od 1. dnia nowego miesiąca. Okres pomiędzy przeniesieniem własności a początkiem obowiązywania umowy będzie wówczas traktowany jako korzystanie za Pana/Pani zgodą (użyczenie). Ze względów bezpieczeństwa najkorzystniej jest jednak podpisać umowę najmu w dniu zakupu domu, wskazując w jej treści przyszłą datę rozpoczęcia okresu najmu oraz wydania lokalu. 3. Z uwagi na to, że w lokalu zamieszkiwać będą małoletnie dzieci, zawarcie zwykłej umowy najmu wiąże się z ograniczeniami ustawy o ochronie praw lokatorów (m.in. zakaz eksmisji na bruk, prawo do lokalu socjalnego, okresy ochronne). W celu lepszego zabezpieczenia Pana/Pani interesu majątkowego można zastosować instytucję najmu okazjonalnego (art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów). Taka umowa wymaga formy pisemnej oraz dołączenia notarialnego oświadczenia najemczyni o poddaniu się egzekucji i opróżnieniu lokalu (art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego), wraz ze wskazaniem innego lokalu, w którym będzie mogła zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208