Zakup domu przed rozwodem, pożyczka od siostry i wpływ na alimenty – co jest najkorzystniejsze prawnie.

Dzień dobry. 1. Zakup domu przed rozwodem w taki sposób, aby nieruchomość nie weszła do majątku wspólnego z mężem, jest możliwy, ale wymaga zachowania procedur. Jeżeli między Państwem nadal istnieje ustawowa wspólność majątkowa, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zawarcie u notariusza umowy ustanawiającej rozdzielność majątkową (tzw. intercyzy) jeszcze przed dokonaniem zakupu nieruchomości. Dopiero po podpisaniu rozdzielności może Pani samodzielnie kupić dom od męża do swojego majątku osobistego. Alternatywnym rozwiązaniem jest dokonanie zakupu do majątku osobistego w drodze tzw. surogacji, czyli za środki pochodzące bezpośrednio z pożyczki od siostry, która w treści umowy pożyczki musi zostać wyraźnie zastrzeżona wyłącznie na poczet Pani majątku osobistego – ta konstrukcja niesie jednak większe ryzyko i wymaga precyzyjnego sformułowania aktu notarialnego sprzedaży. 2. Forma sfinansowania transakcji ma wpływ na wysokość alimentów na dzieci. Jeśli to siostra kupi dom, a Pani będzie płacić jej czynsz najmu, kwota ta będzie traktowana przez sąd jako stały, udokumentowany koszt utrzymania i zapewnienia dachu nad głową dla dzieci. Proporcjonalna część tego czynszu (przypadająca na dzieci) bezpośrednio podwyższy ich usprawiedliwione potrzeby, co uzasadnia żądanie wyższych alimentów od męża. Jeżeli natomiast to Pani kupi dom i będzie spłacać siostrze raty prywatnej pożyczki, sąd potraktuje te wydatki jako spłatę Pani osobistego długu i nakład na powiększenie Pani majątku, a nie jako bieżący koszt utrzymania dzieci. Raty pożyczki nie wpłyną zatem na podwyższenie alimentów, analogicznie jak ma to miejsce w przypadku rat kredytu hipotecznego. 3. Pod względem podatkowym najbardziej opłacalnym rozwiązaniem jest bezpośredni zakup domu przez Panią, sfinansowany nieoprocentowaną pożyczką od siostry. Kupno domu przez siostrę, a następnie przepisanie go na Panią w przyszłości, wygeneruje podwójne koszty notarialne oraz wymusi na siostrze odprowadzanie podatku dochodowego (ryczałtu) od kwot, które płaciłaby Pani jako czynsz najmu. Umowa nieoprocentowanej pożyczki między rodzeństwem (zaliczanym do I grupy podatkowej) jest całkowicie zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), pod warunkiem spełnienia trzech wymogów: umowa musi być zawarta na piśmie, środki w kwocie 500 tys. zł muszą zostać przelane bezpośrednio na Pani rachunek bankowy, a transakcja musi zostać zgłoszona do urzędu skarbowego na formularzu PCC-3 w nieprzekraczalnym terminie 14 dni od dnia jej zawarcia. Taka pożyczka nie rodzi obowiązku podatkowego, a ewentualne dodatkowe kwoty przekazywane siostrze w przyszłości jako rekompensata mogą zostać rozliczone nieformalnie lub jako zwrotne świadczenie częściowe. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208