wypowiedzenie umowy najmu

Szanowni Państwo,

Zwracam się do Państwa z prośbą o poradę. Od 29 marca br. zamieszkuję w kawalerce wynajętej od firmy zarządzającej najmem XYZ. W pierwszych tygodniach mojego najmu, w mieszkaniu występowały przerwy w dostawie ogrzewania i ciepłej wody. Od momentu gdy problemy zaczęły występować informowałem o nich przedstawiciela firmy z którym podpisywałem umowę. Za każdym razem otrzymywałem informację zwrotną o rychłej naprawie. Jednak pomimo tego, że awaria pieca kończyła się naprawą, to problem się powtarzał. Sytuacja taka miała miejsce kilkukrotnie. Ze względu na to, że sytuacja ta zagrażała mojemu zdrowiu i uniemożliwiała użytkowanie mieszkania, w dniu 25 kwietnia br. postanowiłem złożyć do firmy zarządzającej mieszkaniem reklamację z tytułu rękojmi najmu. Reklamację złożyłem w formie mailowej. Napisałem w niej, że na podstawie art. 664 KC, żądam obniżenia czynszu oraz poinformowałem, że w przypadku gdy sytuacja się powtórzy, wypowiem umowę, na podstawie tego samego artykułu.

Po wysłanym mailu otrzymałem automatyczne potwierdzenie dostarczenia maila. Podczas wszystkich kontaktów telefonicznych z agencją, informowałem o tym, iż oczekuję na odpowiedź dotyczącą reklamacji. Otrzymałem nawet telefon mający na celu ustalenie kiedy dokładnie wysłałem maila aby odnaleźć go w skrzynce mailowej. Po upływie 14 dni roboczych, uwzględniając święta, nie otrzymałem od agencji żadnej odpowiedzi. Ze względu na to, że ustawowy czas odpowiedzi na reklamację z tytułu rękojmi minął, w dniu 20 maja br. wysłałem do agencji kolejnego maila, ponaglającego odpowiedź na reklamację.

Po prawie dwóch tygodniach od wysłania maila, dalej nie otrzymałem od firmy żadnej odpowiedzi. Aby zasięgnąć porady udałem się do UOKiK'u, gdzie niestety nie mogłem otrzymać pomocy gdyż agencja jest tylko pełnomocnikiem osoby fizycznej, więc nie jestem konsumentem. Jednak bardzo miłe Panie, poradziły mi wypowiedzieć umowę drogą pocztową.

W wypowiedzeniu zawarłem 4 paragrafy jakie pozwalają mi wypowiedzieć umowę bez żadnej kary:

1. Art. 664. § 2 KC „Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
2. Art. 682 KC „Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
3. Art. 6A pkt. 1 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego; Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego
działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi
przepisami.”.
4. § 6 pkt. 1 zawartej umowy najmu „Z zastrzeżeniem zapisów § 5 ust. 3 Wynajmujący jest zobowiązany zapewnić Najemcy Lokal w stanie niezagrażającym życiu ani zdrowiu Najemcy, z funkcjonującymi urządzeniami.”

W ewentualnych celach dowodowych posiadam wszystkie wiadomości SMS oraz maile wymieniane z przedstawicielem agencji na temat występujących awarii. Co prawda awaria została finalnie naprawiona, jednak w ostatnich dniach w mieszkaniu "wychodzą" kolejne problemy związane z niedokładnym wykończeniem mieszkania (np. przeciekanie prysznica), ponadto w zeszłym tygodniu próbowano się włamać do mieszkania.

Od tego czasu znalazłem sobie nowe lokum i pod koniec miesiąca, chcę się wyprowadzić z wynajmowanego poprzez agencję mieszkania. Jednak całkowity brak kontaktu ze strony przedstawicieli firmy, skutkuje tym, że nie jestem nawet umówiony na przekazanie kluczy i zdanie mieszkania.

Proszę o poradę i odpowiedź na kilka pytań:

Czy agencja może nałożyć na mnie karę za wypowiedzenie umowy?
Czy miałem prawo zerwać umowę bez konsekwencji w postaci kary umownej?
Jak długo agencja może zwlekać z odpowiedzią na wypowiedzenie?
Co zrobić jeżeli agencja nie odpowie na wypowiedzenie?