Wypowiedzenie najmu przez spółkę jawną z powodu zamiaru zamieszkania właścicielki.

Dzień dobry. 1. Nabycie kamienicy przez spółkę jawną skutkuje wstąpieniem nowego właściciela w istniejące stosunki najmu z mocy prawa (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego). Dotychczasowe umowy zachowują moc, a możliwość ich wypowiedzenia podlega ograniczeniom wynikającym z ustawy o ochronie praw lokatorów. 2. Wypowiedzenie najmu z powołaniem się na zamiar zamieszkania w lokalu (art. 11 ust. 4 i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów) przysługuje wyłącznie właścicielom będącym osobami fizycznymi, którzy realizują własne potrzeby mieszkaniowe (bądź swoich zstępnych lub wstępnych). Spółka jawna jest odrębnym podmiotem praw i obowiązków (art. 8 Kodeksu spółek handlowych) i jako jednostka organizacyjna nie posiada naturalnych potrzeb mieszkaniowych. Wspólnik spółki nie jest właścicielem kamienicy – właścicielem jest spółka. Z tego względu wypowiedzenie umowy najmu przez spółkę jawną z powołaniem się na zamiar zamieszkania wspólniczki należy uznać za bezskuteczne i dotknięte wadą prawną. 3. Niezależnie od formy własności, zamiar zamieszkania musi być rzeczywisty, a nie pozorny. Twierdzenie, że jedna osoba zamierza jednocześnie zamieszkać w dwóch odrębnych lokalach, stoi w sprzeczności z istotą zaspokajania osobistych potrzeb mieszkaniowych (wyjątek stanowi ewentualne formalne i fizyczne połączenie lokali w jeden). Taka przyczyna może zostać skutecznie zakwestionowana przed sądem jako fikcyjna. 4. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności oraz precyzyjnego wskazania przyczyny. W imieniu spółki jawnej dokument musi zostać podpisany przez osobę uprawnioną do jej reprezentacji. Zgodnie z art. 29 k.s.h. każdy wspólnik ma prawo reprezentować spółkę samodzielnie, chyba że umowa spółki przewiduje reprezentację łączną (np. dwóch wspólników łącznie) lub ustanowiono pełnomocnika, którego umocowanie powinno być wówczas wykazane. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208

Dzień dobry, spółka jawna, jako podmiot prawny, nie może sama "zamieszkać" w lokalu. Powołanie się na zamiar zamieszkania właścicielki jest zatem w tym przypadku niezrozumiałe jako podstawa wypowiedzenia najmu. Wypowiedzenie powinno być podpisane przez partnera lub partnerów uprawnionych do reprezentacji spółki jawnej zgodnie z umową spółki. R. pr. Elżbieta Walczak