Wypowiedzenie najmu przez spółkę jawną właścicielowi lokalu z powodu planu zamieszkania.

Dzień dobry. 1. Opisana sytuacja jest niezgodna z prawem, a dokonane wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne. Spółka jawna posiada odrębną od swoich wspólników podmiotowość prawną, co oznacza, że skoro spółka zakupiła kamienicę, to ona – a nie osoby tworzące spółkę – stała się właścicielem nieruchomości i jedynym wynajmującym. Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, instytucja wypowiedzenia umowy najmu z powodu planu zamieszkania w lokalu przysługuje wyłącznie wynajmującemu będącemu osobą fizyczną, która zamierza tam realizować własne potrzeby mieszkaniowe lub potrzeby swoich bliskich (małżonka, dzieci, rodziców). Spółka jawna jako podmiot gospodarczy nie ma fizycznych potrzeb mieszkaniowych ani nie posiada więzów rodzinnych, dlatego nie może skorzystać z tej ustawowej przesłanki wypowiedzenia, nawet jeśli w lokalu miałby zamieszkać jeden z jej wspólników. 2. Dodatkowo, podpisanie wypowiedzenia przez osobę fizyczną „jako osoba prywatna” stanowi wadę formalną skutkującą nieważnością tej czynności. Oświadczenie o wypowiedzeniu umowy musi pochodzić od właściwej strony stosunku prawnego, czyli od spółki jawnej, i powinno być podpisane przez wspólników uprawnionych do jej reprezentacji z wyraźnym zaznaczeniem, że działają oni w imieniu i na rzecz spółki. Wspólnik podpisujący się prywatnie nie ma uprawnienia do dysponowania prawami i majątkiem spółki we własnym imieniu. Lokator powinien skierować do spółki pisemną odpowiedź informującą, że przesłane wypowiedzenie jest sprzeczne z prawem i nie wywołuje żadnych skutków prawnych, a stosunek najmu trwa nadal na dotychczasowych warunkach. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208

Szanowna Pani / Szanowny Panie, Co do zasady budzi to poważne wątpliwości prawne. Jeżeli właścicielem lokalu jest spółka jawna, to to właśnie spółka – a nie jej wspólnik jako osoba fizyczna – jest stroną umowy najmu oraz podmiotem uprawnionym do składania oświadczeń dotyczących tej umowy. Dodatkowo wypowiedzenie najmu z powołaniem się na zamiar osobistego zamieszkania w lokalu jest dopuszczalne wyłącznie w przypadkach przewidzianych przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli właścicielem lokalu jest spółka jawna, powoływanie się na potrzebę zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez samą spółkę może budzić istotne wątpliwości, ponieważ spółka jako osoba prawna (w znaczeniu organizacyjnym) nie ma potrzeb mieszkaniowych. Oceny wymaga natomiast, czy wypowiedzenie zostało dokonane w związku z potrzebami mieszkaniowymi konkretnego wspólnika i czy w świetle obowiązujących przepisów było to dopuszczalne. Z przedstawionego opisu wynika, że sprawa wymaga analizy treści wypowiedzenia, umowy najmu oraz okoliczności nabycia nieruchomości przez spółkę. Dopiero po zapoznaniu się z tymi dokumentami będzie można ocenić, czy wypowiedzenie zostało dokonane zgodnie z przepisami i czy istnieją podstawy do jego zakwestionowania. Jeżeli będzie Pani/Pan zainteresowana/-y, zapraszam do kontaktu. Przed konsultacją szczegółowo zapoznam się z przekazaną dokumentacją, dzięki czemu podczas spotkania będę mógł kompleksowo ocenić sytuację prawną, odpowiedzieć na wszystkie pytania oraz wskazać najkorzystniejszą strategię dalszego postępowania. PS. Jeżeli są Państwo usatysfakcjonowani udzieloną odpowiedzią oraz dotychczasowym wsparciem, będę bardzo wdzięczny za pozostawienie krótkiego komentarza na SpecPrawniku oraz w wizytówce Google (link do wizytówki: https://share.google/hf7saPPpyxKEx0Hi5). Zajmuje to dosłownie kilka minut, a dla nas – prawników – ma ogromne znaczenie i realnie pozwala docierać z pomocą do kolejnych osób potrzebujących wsparcia prawnego. Z góry dziękuję. Adwokat Adrian Gajzler