Wypowiedzenie najmu okazjonalnego z powodu wad lokalu i blokowania znalezienia najemcy.

Dzień dobry. 1. Umowa najmu na czas oznaczony (w tym najem okazjonalny) wiąże strony do końca okresu, na jaki została zawarta, i może zostać wypowiedziana wyłącznie z ważnych przyczyn wyraźnie przewidzianych w jej treści (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego). Rozstanie najemców z mocy prawa nie stanowi podstawy do wcześniejszego wypowiedzenia. Ustne ustalenie dotyczące „znalezienia kogoś na zastępstwo” jest jedynie nieformalną deklaracją – na gruncie zasady swobody umów właściciel ma pełne prawo odrzucić każdego przedstawionego kandydata według własnego uznania, dlatego dalsze szukanie nowych lokatorów jest uzależnione wyłącznie od jego woli. 2. Skuteczną podstawą do natychmiastowego zakończenia tej umowy jest jednak stan techniczny lokalu. Zgodnie z art. 682 Kodeksu cywilnego, jeżeli wady lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub osób z nim mieszkających, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (ze skutkiem natychmiastowym). Niekontrolowany przeciek w ścianie skutkujący zalewaniem instalacji elektrycznej, wybijaniem bezpieczników i uszkodzeniem płyty indukcyjnej może stanowić bezpośrednie zagrożenie porażeniem prądem lub pożarem, co w pełni wyczerpuje przesłankę z art. 682 k.c. W tym trybie wypowiedzenie przysługuje od razu, nawet jeżeli najemca nie wyznaczył uprzednio terminu na usunięcie wady. Alternatywnie, na podstawie art. 664 § 2 k.c., wada uniemożliwiająca przewidziane w umowie używanie lokalu (brak możliwości bezpiecznego korzystania z kuchni i prądu), która mimo zgłoszeń nie została trwale usunięta, również uprawnia do natychmiastowego wypowiedzenia. 3. W obecnej sytuacji możliwym krokiem jest sporządzenie pisemnego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu w trybie natychmiastowym na podstawie art. 682 k.c. (z ostrożności procesowej również art. 664 § 2 k.c.) z powołaniem się na wady zagrażające bezpieczeństwu i życiu: wilgoć w ścianach oraz awarię instalacji elektrycznej stwarzającą ryzyko zwarcia i pożaru. Przed wysłaniem pisma należy dokładnie udokumentować stan lokalu (zdjęcia, nagrania wideo działania instalacji, zachowana korespondencja SMS/e-mail z wezwaniami do napraw). Pismo należy doręczyć właścicielowi osobiście z potwierdzeniem odbioru na drugim egzemplarzu albo nadać listem poleconym, a następnie wezwać go do wyznaczenia terminu protokolarnego zdania lokalu i rozliczenia kaucji. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208