Wynajem mieszkania spółce z o.o. dla pracowników – forma najmu i ochrona właściciela.

Dzień dobry. Wynajem mieszkania spółce z o.o. na cele mieszkaniowe jej pracowników jest popularnym rozwiązaniem, jednak niesie ze sobą inne ryzyka niż najem bezpośrednio osobie fizycznej. 1. Najem okazjonalny jest w tej sytuacji niedopuszczalny. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, najemcą w tej formie może być wyłącznie osoba fizyczna. Wynajmując lokal spółce, zawiera się standardową umowę najmu (często nazywaną najmem „komercyjnym” ze względu na podmiot, choć cel pozostaje mieszkaniowy). 2. Co istotne, pracownicy spółki korzystają z pełnej ochrony lokatorskiej, mimo że nie są stroną umowy. Ustawa definiuje lokatora jako każdą osobę używającą lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż własność. W efekcie, po rozwiązaniu umowy ze spółką, pracownicy zyskują ochronę przed eksmisją „na bruk”, mogą ubiegać się o lokal socjalny (jeśli spełniają przesłanki ustawowe, np. są małoletni lub niepełnosprawni), a eksmisja może zostać wstrzymana w okresie od 1 listopada do 31 marca. 3. W przypadku problemów, np. braku płatności ze strony spółki lub odmowy opuszczenia mieszkania przez pracowników, procedura jest sformalizowana i długotrwała. Należy: a) Skutecznie wypowiedzieć umowę spółce (z zachowaniem terminów ustawowych). b) Wytoczyć powództwo o eksmisję przeciwko spółce oraz wszystkim osobom faktycznie zamieszkującym lokal. c) Po uzyskaniu prawomocnego wyroku skierować do komornika wniosek o eksmisję. 4. Najskuteczniejszym sposobem na skrócenie tej procedury jest zobowiązanie spółki do złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego (na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego). Oświadczenie to powinno dotyczyć zarówno obowiązku zapłaty czynszu, jak i obowiązku wydania lokalu po zakończeniu umowy. Dzięki temu, w razie problemów z płatnościami, może Pani pominąć proces sądowy i od razu udać się do komornika. 5. Warto również wprowadzić do umowy zapisy o solidarnej odpowiedzialności spółki i pracowników za szkody w lokalu oraz zakazać zakwaterowania większej liczby osób, niż wskazano w umowie, bez Pani pisemnej zgody. Alternatywą, która daje Pani największe bezpieczeństwo, byłoby zawarcie umowy bezpośrednio z konkretnym pracownikiem, przy jednoczesnym podpisaniu ze spółką umowy o poręczenie za jego zobowiązania lub umowy o dofinansowanie czynszu. Wtedy można zawrzeć z pracownikiem umowę najmu okazjonalnego. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208

Dzień dobry, W takiej sytuacji trzeba zachować dużą ostrożność, ponieważ stroną umowy byłaby spółka z o.o., ale faktycznie w lokalu mieszkaliby jej pracownicy. To oznacza, że sama umowa ze spółką nie wyczerpuje wszystkich ryzyk związanych z późniejszym odzyskaniem lokalu. Najem okazjonalny co do zasady jest konstrukcją przewidzianą dla najmu lokalu mieszkalnego zawieranego z osobą fizyczną jako najemcą, dlatego przy umowie ze spółką pojawiają się istotne wątpliwości co do możliwości zastosowania tej formy. W praktyce najczęściej przygotowuje się standardową, ale bardzo dokładnie zabezpieczoną umowę najmu ze spółką. Kluczowe jest odpowiednie uregulowanie, kto może mieszkać w lokalu, na jakich zasadach, czy wymagana jest zgoda właściciela na zmianę osób, kto odpowiada za szkody, opłaty, opróżnienie lokalu oraz co dzieje się po rozwiązaniu umowy. Trzeba też przewidzieć procedurę wydania lokalu i zabezpieczenia na wypadek braku płatności albo odmowy opuszczenia mieszkania. Ryzyko polega na tym, że osoby faktycznie zamieszkujące lokal mogą w pewnych sytuacjach korzystać z ochrony przewidzianej dla lokatorów, nawet jeśli formalnie nie są stroną umowy. Dlatego dokumentacja musi być przygotowana bardzo precyzyjnie. Zapraszam na konsultację, w ramach której szczegółowo omówimy te wątki i przygotujemy najbezpieczniejszy model umowy. Potrzebujemy także przeanalizować, co to za spółka i jakimi warunkami umowy jest zainteresowana (zakładam, że już jesteście Państwo po pierwszych rozmowach). --- PS. Jeżeli są Państwo usatysfakcjonowani odpowiedzią, będę bardzo wdzięczny za pozostawienie krótkiej opinii na SpecPrawniku oraz w wizytówce Google: https://share.google/hf7saPPpyxKEx0Hi5 To pomaga innym osobom znaleźć rzetelną pomoc prawną. Z góry dziękuję. Adwokat Adrian Gajzler