Wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą przy zadłużeniu głównego najemcy.

Dzień dobry. 1. Planowane rozwiązanie polegające na wykupie mieszkania przez mamę i natychmiastowym przekazaniu go w formie darowizny na rzecz Pani lub Pani pełnoletnich dzieci (wnuków) nie uchroni nieruchomości przed wierzycielami. Choć z punktu widzenia przepisów administracyjnych darowizna na rzecz osób bliskich nie powoduje utraty ani konieczności zwrotu 95-procentowej bonifikaty (art. 68 ust. 2a pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), to nie niweluje ryzyka na gruncie prawa cywilnego. Wierzyciele mamy będą mieli prawo zaskarżyć tę darowiznę do sądu za pomocą tzw. skargi pauliańskiej (art. 527 Kodeksu cywilnego). Ponieważ darowizna jest czynnością nieodpłatną dokonaną na rzecz najbliższej rodziny przez osobę zadłużoną, sąd uzna ją za bezskuteczną wobec wierzycieli. W efekcie komornik będzie mógł legalnie zająć i zlicytować to mieszkanie na poczet długów mamy. 2. Nie istnieje również możliwość prawna, aby to Pani lub Pani dzieci dokonali wykupu bezpośrednio od gminy z urzędu z zachowaniem bonifikaty. Prawo pierwszeństwa w nabyciu oraz preferencyjne warunki cenowe przysługują bezwzględnie i wyłącznie aktualnemu głównemu najemcy, czyli Pani mamie. Urząd miasta lub gminy nie wyda zgody na pominięcie najemcy w procedurze prywatyzacji lokalu i przeniesienie bonifikaty na innego członka rodziny. 3. Jedyną bezpieczną ścieżką pozwalającą na wykup i zachowanie nieruchomości jest całkowita spłata zadłużenia mamy przed podpisaniem aktu notarialnego umowy wykupu lokalu od gminy. Skoro wykup z 95-procentową bonifikatą wiąże się z koniecznością zapłaty jedynie 5% wartości rynkowej lokalu, najbardziej uzasadnionym ekonomicznie rozwiązaniem jest formalne ustalenie pełnej kwoty zadłużenia u wierzycieli lub komornika i uregulowanie go przed transakcją. Dopiero po spłaceniu długów mama będzie mogła bezpiecznie wykupić lokal, a następnie od razu przepisać go na Panią lub na wnuki w drodze darowizny u notariusza, która w tej grupie pokrewieństwa będzie całkowicie zwolniona z podatku. 4. Jeżeli kwota długów mamy jest zbyt wysoka, to jedynym bezpiecznym rozwiązaniem jest rezygnacja z wykupu i pozostanie przy najmie komunalnym. Komornik nie ma możliwości zajęcia ani zlicytowania mieszkania komunalnego, dopóki jego właścicielem pozostaje gmina. Długi mamy w żaden sposób nie przechodzą na Panią ani na Pani dzieci za jej życia, co przy rezygnacji z wykupu gwarantuje Państwu nienaruszalność prawa do zamieszkiwania w wyremontowanym lokalu. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208