Współwłasność spadku a remont bez zgody – jak uniknąć kosztów i wymusić uczciwą wycenę.

Dzień dobry. 1. W opisanej sytuacji znajduje się Pani w korzystnej pozycji negocjacyjnej ze względu na rozkład udziałów. Posiada Pani 50%, a dwie pozostałe współwłaścicielki łącznie również mają 50%. Skoro żadna ze stron nie posiada większości głosów, to możliwość samodzielnego działania przez pozostałe wnuczki jest niemal całkowicie zablokowana. 2. Zgodnie z prawem, czynności zwykłego zarządu (np. drobne, niezbędne naprawy) wymagają zgody większości współwłaścicieli (powyżej 50%). Ponieważ Pani udział wynosi równe 50%, pozostałe osoby nie są w stanie przegłosować Pani w żadnej sprawie. Tym bardziej kapitalny remont, który jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, wymaga jednomyślności wszystkich współwłaścicieli lub zgody sądu. Jeśli wnuczki rozpoczną remont bez Pani pisemnej zgody, zrobią to nielegalnie i na własne ryzyko. W takim przypadku nie będzie Pani miała obowiązku zwracać im kosztów tych prac, zwłaszcza jeśli doprowadzą one do tzw. nakładów zbytecznych lub luksusowych, na które Pani nie wyraziła zgody. 3. Aby skutecznie zabezpieczyć swoje interesy, może Pani wysłać do współwłaścicielek oficjalne pismo (listem poleconym za zwrotnym poświadczeniem odbioru) z wyraźnym sprzeciwem wobec podejmowania jakichkolwiek prac remontowych na nieruchomości do czasu formalnego zniesienia współwłasności. Takie pismo będzie kluczowym dowodem w sądzie, że działały one w złej wierze, ignorując Pani stanowisko. 4. Jeśli natomiast porozumienie co do ceny sprzedaży jest niemożliwe, najskuteczniejszą drogą będzie złożenie do sądu wniosku o sądowy dział spadku. W toku tego postępowania biegły rzeczoznawca wyceni nieruchomość według cen rynkowych, co uniemożliwi kuzynkom wykupienie Pani udziału zaniżoną cenę. Sąd przyzna Pani spłatę odpowiadającą realnej wartości rynkowej Pani udziałów. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208

Dzień dobry, Przy współwłasności obowiązuje zasada, że czynności przekraczające zwykły zarząd (np. istotny remont) wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Oznacza to, że pozostałe osoby nie mogą samodzielnie przeprowadzić takiego remontu i skutecznie obciążyć Pani kosztami bez Pani zgody lub rozstrzygnięcia sądu. Co do kosztów, współwłaściciele co do zasady uczestniczą w wydatkach związanych z rzeczą wspólną proporcjonalnie do udziałów, ale dotyczy to przede wszystkim kosztów koniecznych (np. zabezpieczenie przed zniszczeniem). Wydatki „ulepszające” lub remonty ponad konieczny zakres bez zgody wszystkich mogą być trudne do wyegzekwowania od współwłaściciela, który się im sprzeciwiał. Dla własnego bezpieczeństwa warto wyraźnie (najlepiej pisemnie) zakomunikować brak zgody na prowadzenie prac remontowych wykraczających poza niezbędne zabezpieczenie nieruchomości. To istotne dowodowo. Równolegle warto rozważyć uporządkowanie sytuacji – np. poprzez zniesienie współwłasności (polubownie albo sądownie), co często jest najskuteczniejszym rozwiązaniem przy sporze co do wartości udziału. Zapraszam na konsultację, w ramach której przeanalizujemy Pani sytuację i ustalimy najbezpieczniejszą strategię działania. --- PS. Jeżeli są Państwo usatysfakcjonowani odpowiedzią, będę bardzo wdzięczny za pozostawienie krótkiej opinii na SpecPrawniku oraz w wizytówce Google: https://share.google/hf7saPPpyxKEx0Hi5 To pomaga innym osobom znaleźć rzetelną pomoc prawną. Z góry dziękuję. Adwokat Adrian Gajzler