Wspólny kredyt na mieszkanie kupowane do majątku osobistego żony po ustanowieniu rozdzielności.

Janusz Sawicki   Adwokat  

Sawicki&Sawicki Adwokaci i Radcy Prawni SP

Jana Kasprowicza 20/3, 31-523 Kraków

 Email

Tak, rozdzielność majątkowa umożliwi Pani zakup mieszkania wyłącznie na siebie przy wspólnym kredycie. Mimo to, bank w razie problemów ze spłatą będzie mógł dochodzić roszczeń także z majątku osobistego męża (w tym z jego domu). Pełne zabezpieczenie męża wymagałoby, by nie był współkredytobiorcą. Co do PCC, od 2024 r. zakup pierwszego mieszkania z rynku wtórnego jest zwolniony, jeśli wcześniej nie posiadała Pani żadnej nieruchomości. adw Janusz Sawicki

Tomasz R. Weigt   Adwokat  

Kancelaria Adwokacka Adwokat Tomasz R. Weigt

Daszyńskiego 12/1, 59-700 Bolesławiec

 Email

Dzień dobry. 1. Zawarcie małżeńskiej umowy majątkowej (rozdzielności majątkowej) przed zakupem lokalu oraz nabycie mieszkania wyłącznie przez Panią do majątku osobistego jest dopuszczalne i zgodne z prawem. W takim układzie stroną kupującą w akcie notarialnym będzie wyłącznie Pani. Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zwolnienie z 2% podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania z rynku wtórnego bada się wyłącznie w odniesieniu do osoby będącej kupującym. Skoro to Pani będzie jedynym nabywcą lokalu i nigdy wcześniej nie posiadała Pani prawa własności do innej nieruchomości mieszkalnej, transakcja skorzysta ze zwolnienia z PCC. Posiadanie domu przez męża nie wpłynie negatywnie na to prawo, pod warunkiem że mąż nie przystąpi do umowy sprzedaży jako współwłaściciel. 2. Zupełnie inaczej kształtuje się kwestia odpowiedzialności za wspólny kredyt. Jeżeli mąż podpisze z bankiem umowę kredytową jako współkredytobiorca, stanie się dłużnikiem solidarnym (art. 366 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że za spłatę zobowiązania odpowiada wobec banku całym swoim majątkiem osobistym – w tym domem nabytym przed ślubem, rachunkami bankowymi czy wynagrodzeniem za pracę. Rozdzielność majątkowa chroni wyłącznie przed długami zaciąganymi przez drugiego małżonka samodzielnie, natomiast nie chroni przed długiem zaciągniętym wspólnie. W razie problemów ze spłatą rat bank może według własnego uznania prowadzić egzekucję komorniczą z majątku któregokolwiek z małżonków, w tym zlicytować dom męża, nie mając obowiązku zaspokajania się w pierwszej kolejności z kredytowanego mieszkania. 3. Jedynym skutecznym zabezpieczeniem majątku męża przed egzekucją bankową jest zaciągnięcie kredytu wyłącznie przez Panią, bez udziału męża w charakterze współkredytobiorcy ani poręczyciela. Jeżeli dochody męża są niezbędne do uzyskania kredytu, bank nie zgodzi się na wyłączenie jego odpowiedzialności. Jakiekolwiek porozumienia cywilnoprawne zawarte między Państwem (np. umowa, w której zobowiązuje się Pani do samodzielnej spłaty rat i zwolnienia męża z długu) wiążą wyłącznie Was wewnętrznie, lecz są bezskuteczne wobec banku i nie zablokują komornika. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208.