Wspólnota mieszkaniowa.

Dzień dobry,
chętnie skorzystam z pomocy i Państwa wiedzy w temacie Wspólnoty Mieszkaniowej.
Jesteśmy 2 małymi wspólnotami dla których powołano 1 Zarząd (i stale nam mówiono, ze jesteśmy „dużą” wspólnotą – 8 właścicieli)

Zacznę od tego, ze nasz poprzedni Zarząd nie uzyskał absolutorium a ich działania nie zostały zaakcentowane przez członków wspólnoty Mieszkaniowej za 2019 rok (wykazano niegospodarność, nadużycia itd.)
W związku z powyższym Administrator prowadzący do tej pory wszelkie głosowania w takich tematach ogłosił / przeprowadził wybór nowego Zarządu – co skutecznie udało nam się uczynić z nadzieją rzetelnego prowadzenia spraw Wspólnoty 

Jednakże po czasie nasuwają nam się liczne pytania w tej kwestii np. formalnych uchybień w spr. braku odwołania poprzedniego zarządu tj. : powołania stosowną uchwałą nowego Zarządu naszej Wspólnoty Mieszkaniowej i braku uchwały na „odwołanie” poprzedniego Zarządu. Nie zauważyłam też w uchwale powołującej nowy zarząd zapisu w brzmieniu "z dniem powołania nowego zarządu poprzedni zarząd zostaje odwołany" (może należy taką formułkę uzupełnić i w przyszłości nie byłoby już żadnych wątpliwości w tej sprawie?).
Moje pytanie do naszego Administratora o rozwianie moich wątpliwości pozostaje bez odpowiedzi.

Moja argumentacja:
1. Brak absolutorium dla poprzedniego zarządu nie jest jednoznaczny z jego odwołaniem.
2. Jeżeli powołuje się nowy zarząd, to powinna zostać podjęta uchwała w tej sprawie (uchwała jest).
3. W zakresie zmiany zarządu stawa mówi, że zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali odwołani.
Nie muszą istnieć żadne przyczyny, które uzasadniałyby odwołanie (ale może być to również – jak w naszym przypadku – np. niegospodarność czy sprzeniewierzenie funduszy wspólnoty). Właściciele lokali nie muszą udowadniać zarządowi wspólnoty żadnych nieprawidłowości w zarządzaniu nią, żeby móc go odwołać. Do odwołania zarządu lub poszczególnych jego członków wystarczy wola właścicieli lokali w tej sprawie wyrażona w uchwale.)


Druga niepokojąca mnie kwestia i moje pytanie do naszego Administratora (również przemilczane do dnia dzisiejszego) to sposób naliczania opłat za koszty wspólne Wspólnoty – do tej pory naliczano je proporcjonalnie do ilości członków wspólnoty (czyli wszystkie koszta wspólne były dzielone na 8 rodzin a nie proporcjonalnie do udziałów) co nie jest zgodne z Ustawą o własności lokali (a tym samym nie jest prawidłowe).
Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej dzielone są pomiędzy właścicieli lokali w tej nieruchomości w zależności od wielkości posiadanych lokali. Osoby, które mają większe mieszkania płacą więcej. Nie ma możliwości zmiany tych zasad.

Czy i w jaki sposób moglibyśmy to skorygować ?
A kolejne pytanie - czy można poprawnie rozliczyć / skorygować opłaty za ostatnie 7-8 lat (a wiązało by się takie rozliczenie dla mniejszych mieszkań z nadpłatami a dla większych z niedopłatami) ?
Czy decyzję o takiej korekcie może podjąć Zarząd czy musi ona zostać przegłosowana (ale tu aż prosi się odpowiedź, ze to przecież jawna niepoprawność w naliczaniu tych kosztów, wiec jak przegłosowywać prawidłowe naliczanie ?), czy z kolei takie działania już wymagają założenia sprawy sądowej ?

Będę wdzięczna za fachowa poradę i pomoc.


Pozdrawiam serdecznie,
Jolanta