Wady mieszkania po zakupie od inwestora – zawyżony metraż i niezgodność z projektem

Dzień dobry, do udzielenia porady niezbędne jest przeanalizowanie zawartej umowy oraz ustalenie dokładnego stanu faktycznego, w tym zweryfikowanie czy wymienione prace zostały wykonane przed czy po zakupie nieruchomości oraz na podstawie jakiej konkretnie umowy. Pozdrawiam adwokat Bernadetta Parusińska- Ulewicz adwokat@kancelariaulewicz.pl tel.: 663-182-634

Dzień dobry. 1. W przedstawionej sytuacji podstawą prawną roszczeń wobec inwestora są przepisy o rękojmi za wady fizyczne nieruchomości (art. 556 i następne Kodeksu cywilnego) oraz odpowiedzialność kontraktowa za nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 Kodeksu cywilnego). Zawyżenie metrażu w lokalu w stosunku do zapewnień z aktu notarialnego i projektu stanowi klasyczną wadę fizyczną (ilościową), która uprawnia kupującego do żądania proporcjonalnego obniżenia ceny zakupu o wartość brakującej powierzchni. Z kolei nieprawidłowo ułożone panele, brak pionów ścian czy wykonanie zabudowy kuchennej niezgodnie z zamówionym projektem to wady jakościowe (wykonawcze). W ich przypadku przysługuje prawo do żądania usunięcia wad przez inwestora w wyznaczonym terminie lub obniżenia ceny o kwotę, która będzie konieczna do samodzielnego pokrycia kosztów napraw i doprowadzenia lokalu do stanu zgodnego z umową. 2. Aby skutecznie poprowadzić negocjacje i doprowadzić do ugodowego obniżenia ceny, należy w pierwszej kolejności skierować do inwestora oficjalne, pisemne zgłoszenie wad z tytułu rękojmi wraz z wezwaniem do obniżenia ceny, wysłane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Argumentem w dyskusji z inwestorem może być przedstawienie niezależnych dowodów technicznych. Warto zatrudnić uprawnionego architekta do wykonania oficjalnego pomiaru powierzchni oraz rzeczoznawcę budowlanego, który sporządzi opinię techniczną dotyczącą wad wykonawczych wraz z kosztorysem inwestorskim (wyceną naprawy podłogi, ścian i kuchni). Przedłożenie inwestorowi takich dokumentów pozbawi go możliwości kwestionowania skali uchybień. Wynegocjowane porozumienie finansowe należy zabezpieczyć poprzez podpisanie pisemnej ugody określającej kwotę zwrotu oraz termin jej wypłaty. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208