Ustanowienie drogi koniecznej dla działki bez dostępu do drogi publicznej.

Dzień dobry. 1. Wprowadzenie podziału działki w taki sposób, że wydzielona część o powierzchni 2 ha nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, było prawnie dopuszczalne najprawdopodobniej na podstawie art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten zezwala na podział bez zapewnienia drogi, jeżeli wydzielana działka ma służyć powiększeniu nieruchomości sąsiedniej, która taki dostęp już posiada. W sensie prawno-gospodarczym przyjmuje się wtedy, że nowo nabyty grunt uzyskuje dostęp do sieci dróg za pośrednictwem dotychczasowego areału sąsiada. 2. Odpowiadając na pytanie dotyczące roszczeń: nabywca działki 2 ha – pomimo zawarcia umowy, że kupuje grunt bez dostępu do drogi publicznej – zachowuje formalne prawo do złożenia w sądzie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej na podstawie art. 145 Kodeksu cywilnego. Umowne zrzeczenie się tego prawa nie wiąże sądu, ponieważ ma ono charakter ustawowy. Ponadto art. 145 § 2 Kodeksu cywilnego wprost wskazuje, że jeżeli brak dostępu do drogi jest następstwem podziału nieruchomości, drogę konieczną należy przeprowadzić w pierwszej kolejności przez grunty, które były przedmiotem tego podziału – czyli w tym przypadku przez działkę o powierzchni 0,3 ha. 3. Pomimo tego przepisu, ryzyko faktycznego obciążenia działki 0,3 ha jest w tej sytuacji minimalne. Sąd ustanawia drogę konieczną tylko wtedy, gdy nieruchomość nie ma „odpowiedniego” dostępu do drogi publicznej. Ponieważ nabywcą jest sąsiad graniczący z tą działką, sąd będzie oceniał dostępność drogi przez pryzmat całej jego powiększonej nieruchomości. Jeśli sąsiad posiada dostęp do drogi publicznej ze swojego dotychczasowego pola, to fakt, że może dojechać do nowo kupionych 2 ha przez własne grunty, wyłącza przesłankę braku odpowiedniego dostępu. Sąd prawdopodobnie oddali wniosek o obciążenie działki 0,3 ha, uznając, że żądanie przejazdu przez cudzą nieruchomość budowlaną (o długości 130 m, utrudniające zabudowę do 200 m) jest nieuzasadnione i sprzeczne z zasadami współżycia społecznego oraz interesem społeczno-gospodarczym. 4. Aby w pełni zabezpieczyć interesy nabywcy działki 0,3 ha, należy podjąć odpowiednie kroki na etapie konstruowania umów notarialnych. W akcie notarialnym sprzedaży działki 2 ha na rzecz sąsiada musi znaleźć się zapis, że grunt ten jest nabywany w celu powiększenia jego dotychczasowej nieruchomości (Należy precyzyjnie wskazać numer jej księgi wieczystej). Kupujący powinien złożyć oświadczenie, że jego dotychczasowa nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a komunikacja z nowo nabywaną częścią 2 ha będzie odbywać się wyłącznie przez jego własne pola. Należy tam również wpisać oświadczenie sąsiada, że zrzeka się on względem każdoczesnego właściciela działki 0,3 ha wszelkich roszczeń o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Zapis ten, choć nie blokuje złożenia wniosku w sądzie, w przypadku ewentualnego procesu będzie stanowił dla sędziego dowód na to, że brak dostępu był świadomym wyborem kupującego, a jego roszczenia wobec działki budowlanej są bezpodstawne. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208