Umowa przedwstępna zakupu mieszkania. Czy przy wysokim zadatku warto zawrzeć ją u notariusza.

Dzień dobry. 1. Zawarcie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej (bez udziału notariusza) jest dopuszczalne i w pełni ważne, jednak niesie ze sobą istotne ryzyko. Podstawową konsekwencją rezygnacji z aktu notarialnego jest brak tzw. skutku silniejszego umowy przedwstępnej (art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że jeśli sprzedający wycofa się z transakcji, nie będą Państwo mogli żądać przed sądem przymusowego przeniesienia własności nieruchomości, której dotyczy umowa. Państwa roszczenia ograniczą się wyłącznie do kwestii finansowych. 2. W przypadku rezygnacji sprzedawcy i jego odmowy dobrowolnej wypłaty dwukrotności zadatku (czyli 120 000 zł), zwykła umowa pisemna stanowić będzie pełnoprawny dowód w sądzie. Dokument z podpisami stron jednoznacznie potwierdza fakt zawarcia umowy i warunki przekazania środków. Główną niedogodnością nie jest zatem ryzyko przegranej, lecz sam czas trwania i koszty procedury sądowej. 3. Bez aktu notarialnego zaopatrzonego w oświadczenie sprzedającego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego), nie będą Państwo mogli skierować sprawy bezpośrednio do komornika. Konieczne będzie wytoczenie procesu cywilnego o zapłatę. Przy kwocie spornej 120 000 zł opłata sądowa od pozwu wynosi 5% (6 000 zł), a samo postępowanie – w zależności od obciążenia sądu – może potrwać od kilkunastu miesięcy do nawet kilku lat. Ponadto w tym czasie sprzedający może wyzbyć się majątku, co utrudni późniejszą egzekucję komorniczą. 4. W związku z powyższym, przy transakcji na kwotę 988 000 zł finansowanej kredytem, oszczędność na taksie notarialnej przy umowie przedwstępnej wiąże się z nieproporcjonalnym ryzykiem. Akt notarialny zablokuje możliwość bezkarnego rozmyślenia się przez sprzedającego oraz – przy odpowiednim sformułowaniu rygoru egzekucyjnego co do zadatku – pozwoli na natychmiastowe odzyskanie 120 000 zł przez komornika z pominięciem wieloletniego procesu (jeżeli nie będą Państwo chcieli przenieść własności mieszkania). Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208