Umowa dożywocia przy zadłużonym domu z hipoteką. Czy ochroni przed egzekucją komorniczą?.

Dzień dobry, odpowiedź na to pytanie zależy w zasadzie od banku - bank musiałby wyrazić zgodę na zmianę właściciela nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu. Także proszę skontaktować się z bankiem w tej sprawie. Natomiast proszę się szykować na to, że bank będzie badał Pani zdolność kredytową i od tego głównie uzależni swoją decyzję. R. pr. Elżbieta Walczak

Rozumiem, że rozważa Pani zawarcie umowy dożywocia w celu uregulowania sytuacji prawnej nieruchomości obciążonej hipoteką i zaległościami męża. Poniżej przedstawiam informacje dotyczące tej kwestii. Podstawy prawne - Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego (kc) „Przez umowę o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnio mieszkanie, wyżywienie, ubranie, opiekę medyczną i środki na utrzymanie odpowiadające usprawiedliwionym potrzebom zbywcy.” - Umowa dożywocia jest umową, na mocy której zbywca (w tym przypadku Pani mąż) przenosi własność nieruchomości na nabywcę (Panią), w zamian za dożywotnie utrzymanie. - Art. 908 § 2 kc dodaje „Nabywca nieruchomości obowiązany jest także spłacić długi zbywcy, jeżeli strony tak postanowiły” Przepis ten wskazuje, że nabywca nieruchomości może być zobowiązany do spłaty długów zbywcy, ale tylko wtedy, gdy strony wyraźnie tak uzgodnią w umowie. Kluczowe znaczenie ma charakter hipoteki, który został określony w art. 65 ust. 1 ustawy – Prawo o księgach wieczystych i hipotece „W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności pieniężnej wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość lub wierzytelność z tytułu nieodpłatnego świadczenia usług albo prawa związane z nieruchomością obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości lub z wierzytelności z tytułu nieodpłatnego świadczenia usług albo z praw związanych z nieruchomością bez względu na to, czyją własnością one są lub staną się, oraz czyją wierzytelność zabezpieczają, z pierwszeństwem przed wierzycielami tego właściciela.” Przepis ten jasno wskazuje, że hipoteka obciąża nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Sytuacja, po dokonaniu w/ w czynności prawnej wygląda następująco: - Zawarcie umowy dożywocia spowoduje, że stanie się Pani właścicielką nieruchomości. W zamian za to będzie Pani zobowiązana do zapewnienia mężowi dożywotniego utrzymania, zgodnie z warunkami określonymi w umowie. - Kredyt hipoteczny, jako zobowiązanie osobiste, pozostanie na Pani mężu. To on jest dłużnikiem banku i to on jest odpowiedzialny za spłatę rat kredytu. - Mimo zmiany właściciela nieruchomości, hipoteka nadal będzie obciążać dom. Zgodnie z art. 65 ust. 1 Prawa o księgach wieczystych i hipotece, bank (wierzyciel hipoteczny) ma prawo dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, kto jest jej właścicielem. Oznacza to, że w przypadku dalszych zaległości w spłacie kredytu, bank może wszcząć postępowanie egzekucyjne z nieruchomości, nawet jeśli będzie ona już Pani własnością. Inne zaległości i komornik: - Jeśli Pani mąż ma inne zaległości, które nie są zabezpieczone hipoteką na tej nieruchomości, to po przeniesieniu własności domu na Panią, nieruchomość ta przestanie być częścią majątku Pani męża. Co do zasady, komornik może prowadzić egzekucję jedynie z majątku dłużnika. - W takiej sytuacji, dom, który stał się Pani własnością, nie powinien być przedmiotem egzekucji z tytułu innych długów Pani męża. - Należy jednak pamiętać, że prawo przewiduje mechanizmy ochrony wierzycieli przed czynnościami prawnymi dłużnika, które mogłyby ich pokrzywdzić. Wierzyciele mogą dążyć do podważenia takich czynności, jeśli uznają, że zostały one dokonane z ich pokrzywdzeniem. Wnioski: - Zawarcie umowy dożywocia jest prawnie możliwe i spowoduje przeniesienie własności nieruchomości na Panią. - Kredyt hipoteczny pozostanie zobowiązaniem osobistym Pani męża. - Hipoteka, jako obciążenie rzeczowe, nadal będzie ciążyć na nieruchomości, co oznacza, że bank będzie mógł dochodzić zaspokojenia z domu w przypadku braku spłaty kredytu, niezależnie od tego, kto jest jego właścicielem. - W odniesieniu do innych zaległości Pani męża, po przeniesieniu własności domu na Panią, nieruchomość ta przestanie być jego majątkiem. Co do zasady, komornik nie będzie mógł z niej prowadzić egzekucji z tytułu tych długów. Należy jednak mieć na uwadze, że wierzyciele mogą próbować podważyć taką czynność prawną, jeśli uznają, że została ona dokonana z ich pokrzywdzeniem.