Sprzedaż mieszkania przez współwłaścicieli za zaniżoną cenę i prawa pozostałego spadkobiercy.

Dzień dobry. 1. Skoro posiada Pan 12,5% udziałów w nieruchomości, jest Pan jej pełnoprawnym współwłaścicielem wpisanym w księdze wieczystej (lub uprawnionym z tytułu spadkobrania). Brat miał prawo sprzedać wyłącznie swój własny udział oraz – o ile posiadał stosowne pełnomocnictwo lub zgodę – udział matki. Żaden inny współwłaściciel ani tym bardziej pośrednik nie ma prawnej możliwości zmuszenia Pana do sprzedaży Pana części nieruchomości, albo do zaakceptowania ceny, którą uważa Pan za niesatysfakcjonującą. Propozycja kwoty 10 tysięcy złotych jest jedynie ofertą umowną, którą ma Pan pełne prawo odrzucić. 2. Jeżeli nie wyrazi Pan zgody na transakcję i zachowa swój udział, pozostanie Pan współwłaścicielem mieszkania wraz z drugim bratem albo z osobą, której jego udział zostanie sprzedany. W tej sytuacji, ma Pan ustawowy obowiązek pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości (takich jak podatki, opłaty do wspólnoty lub spółdzielni, fundusz remontowy) proporcjonalnie do wielkości swojego udziału. Ponieważ mieszkanie jest zadłużone, wierzyciele mogą dochodzić roszczeń z nieruchomości, co może obciążać Pana udział. Do Pana praw należy natomiast żądanie dopuszczenia do współposiadania lokalu lub wypłaty odpowiedniego wynagrodzenia, jeżeli aktualny współwłaściciel korzystałby z mieszkania z pominięciem Pana. 3. W przypadku odmowy sprzedaży udziału, nowy współwłaściciel większościowy najpewniej wystąpi do sądu z wnioskiem o sądowe zniesienie współwłasności. W toku tego postępowania wartość nieruchomości nie jest ustalana na podstawie dowolnej ceny, lecz według rzeczywistych stawek rynkowych określonych przez niezależnego biegłego sądowego. Sąd najprawdopodobniej przyzna całe mieszkanie na własność nowemu właścicielowi, ale jednocześnie nakaże mu bezwzględną spłatę Pana w wysokości odpowiadającej 12,5% realnej wartości rynkowej czystego (po potrąceniu długów) mieszkania. 4. Podnoszona przez Pana kwestia wywierania presji psychicznej na matkę może natomiast stanowić podstawę do unieważnienia jej części transakcji. Jeśli w chwili podpisywania umowy matka znajdowała się w stanie wyłączającym świadome lub swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli (np. z racji wieku, choroby) bądź działała pod wpływem podstępu lub bezprawnej groźby, umowę sprzedaży jej udziału można zaskarżyć w sądzie. Z powództwem takim musi jednak wystąpić sama matka, jej kurator (gdyby została ubezwłasnowolniona) lub jej spadkobiercy po jej ewentualnej śmierci. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208