Sprzedaż mieszkania i niewymieniona instalacja elektryczna - czy sprzedający odpowiada za ukrytą wadę

Dzień dobry. 1. W przedstawionej sytuacji podstawą roszczeń kupującej jest instytucja rękojmi za wady fizyczne nieruchomości (art. 556 Kodeksu cywilnego). Sprzedawca odpowiada za wady, jeśli rzecz w chwili wydania nie miała właściwości, o których zapewniał kupującego. Fakt, że jako sprzedawca nie wiedziała Pani o wadzie instalacji, nie wyłącza co do zasady odpowiedzialności z tytułu rękojmi, może jednak mieć znaczenie przy ocenie roszczeń o odszkodowanie (w tym zarzutów o świadome wprowadzenie w błąd). 2. Kupująca może domagać się od Pani: a) Usunięcia wady (wymiany instalacji w pokoju na Pani koszt). b) Obniżenia ceny mieszkania (o kwotę niezbędną na naprawę instalacji). 3. W pierwszej kolejności należy zażądać od kupującej pisemnego przedstawienia roszczeń wraz z dokumentacją potwierdzającą brak wymiany instalacji (np. opinią elektryka). Jeśli twierdzenia kupującej co do zakresu prac są prawdziwe, najbardziej zasadnym rozwiązaniem jest negocjacja obniżenia ceny o realny koszt wykonania prac elektrycznych w pokoju, co pozwoli uniknąć kosztów postępowania sądowego. 4. W przypadku braku porozumienia, jeżeli faktycznie została Pani wprowadzona w błąd przez wykonawcę remontu, po naprawieniu szkody kupującej przysługuje Pani roszczenie regresowe wobec wykonawcy, o ile dysponuje Pani dowodami na zakres zleconych i opłaconych prac (umowa, faktury, protokół odbioru). W relacji z kupującą kwestia Pani wiedzy o wadzie w momencie sprzedaży jest drugoplanowa wobec samego faktu niezgodności stanu faktycznego z treścią zapewnień złożonych przy sprzedaży. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208