Rozliczanie kosztów ogrzewania domu we współwłasności.

Dzień dobry. 1. Zaproponowany podział kosztów ogrzewania na część „techniczną” oraz część wynikającą z faktycznego zamieszkiwania znajduje oparcie w polskiej praktyce orzeczniczej oraz doktrynie prawa cywilnego. Choć art. 207 Kodeksu cywilnego nakłada na wszystkich współwłaścicieli obowiązek partycypowania w wydatkach i ciężarach związanych z rzeczą wspólną proporcjonalnie do ich udziałów, sądy coraz najczęściej odróżniają nakłady konieczne (utrzymanie substancji budynku) od kosztów eksploatacyjnych wynikających z indywidualnego zużycia mediów. 2. Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej obejmują m.in. ogrzewanie budynku w stopniu niezbędnym do zapobieżenia jego degradacji (np. zamarzaniu instalacji, zawilgoceniu ścian czy rozwojowi grzyba). Taka „minimalna” temperatura służy interesowi wszystkich współwłaścicieli, ponieważ chroni wartość ich wspólnego majątku. Zgodnie z art. 207 k.c., koszty te powinny obciążać wszystkich współwłaścicieli proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów (odpowiednio 12,5% oraz 62,5%), niezależnie od tego, czy faktycznie korzystają z nieruchomości. 3. Z kolei nadwyżka kosztów, która służy podniesieniu temperatury do poziomu komfortowego, powinna być traktowana jako koszt związany z wyłącznym korzystaniem z nieruchomości przez osoby tam zamieszkujące. 4. Fakt, że przez lata osoby mieszkające płaciły po 50% kosztów, a współwłaściciele niezamieszkujący nie byli pozbawieni możliwości korzystania z nieruchomości, sugeruje istnienie tzw. dorozumianej umowy o podziale nieruchomości do korzystania (quoad usum). 5. Przy sprawach o rozliczenie nakładów lub zniesienie współwłasności, biegli sądowi mogą zastosować wskazany model rozliczeń. Wydzielone zostaną koszty stałe (niezależne od liczby osób, jak np. abonamenty czy ogrzewanie podtrzymujące) i następnie podzielone zostaną według udziałów, natomiast koszty zmienne (faktyczne zużycie wody, gazu, prądu) przypisane zostaną osobom faktycznie zamieszkującym. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208