Rozdzielność majątkowa małżonków a najem mieszkań od miasta – prawa i ryzyko utraty lokalu.

Dzień dobry. W polskim prawie najem mieszkania komunalnego (lokalu z zasobów gminy) podlega szczególnym regulacjom, wynikającym z Kodeksu cywilnego (KC) oraz Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Kluczowe jest tutaj to, że małżonkowie pozostający w związku małżeńskim, nawet z ustanowioną rozdzielnością majątkową, traktowani są jako współnajemcy lokalu mieszkalnego, jeśli umowa najmu została zawarta w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny. Zgodnie z art. 680¹ § 1 KC, prawo najmu przysługuje obojgu małżonkom solidarnie, niezależnie od ustroju majątkowego. Ustanie wspólności majątkowej (np. przez intercyzę o rozdzielności) nie powoduje automatycznego ustania wspólności najmu (art. 680¹ § 2 KC).Czy Urząd Miasta może "zabrać" jedno z mieszkań?Nie automatycznie, ale możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu jednej z umów pod pewnymi warunkami. Gmina (Urząd Miasta) nie może po prostu "zabrać" mieszkania tylko dlatego, że małżonkowie mieszkają osobno i mają rozdzielność majątkową – to nie jest wystarczająca podstawa. Jednak gmina ma prawo wypowiedzieć umowę najmu, jeśli uzna, że lokal stał się zbędny dla najemcy (np. na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 3 Ustawy o ochronie praw lokatorów). W praktyce dzieje się to często, gdy: Jeden z małżonków ma tytuł prawny do innego lokalu (np. jesteście współnajemcami w drugim mieszkaniu), co gmina może uznać za dublowanie zasobów komunalnych. Najemca wyprowadził się i nie korzysta z lokalu, a gmina chce go przeznaczyć na inne cele (np. sprzedaż lub inny najem). W takiej sytuacji gmina może skierować wypowiedzenie tylko do jednego małżonka (np. tego, który mieszka w danym lokalu), co powoduje wygaśnięcie wspólności najmu dla tej umowy – drugi małżonek traci status współnajemcy w tym lokalu. Wypowiedzenie musi być pisemne, z podaniem przyczyny i z zachowaniem okresu wypowiedzenia (zwykle 3 miesiące na koniec miesiąca kalendarzowego). Jeśli nie zgadzacie się z decyzją, możecie zaskarżyć ją do sądu (np. w trybie administracyjnym lub cywilnym). Rozdzielność majątkowa nie chroni przed tym bezpośrednio, bo nie wpływa na wspólność najmu. Nawet jeśli każde z Was formalnie jest "najemcą" osobnego mieszkania, prawo automatycznie czyni drugiego małżonka współnajemcą, o ile umowa nie została zawarta przed ślubem lub w inny sposób wyłączony. Czy orzeczenie o separacji pomoże? Tak, może pomóc, ale nie rozwiąże problemu całkowicie. Orzeczenie separacji (sądowe potwierdzenie separacji faktycznej) reguluje stosunki osobiste i majątkowe małżonków, w tym sposób korzystania ze wspólnego mieszkania (art. 61¹ § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – KRO). Sąd w wyroku separacyjnym obligatoryjnie orzeka o sposobie korzystania z mieszkania, jeśli małżonkowie zajmują je wspólnie – ale w Waszym przypadku, skoro mieszkacie osobno, orzeczenie może potwierdzić ten stan i np. przyznać wyłączne prawo korzystania z jednego lokalu jednej osobie (z nakazem opuszczania drugiego).Korzyści separacji: Wzmacnia argumentację w sporze z gminą, że faktycznie nie korzystacie z obu lokali wspólnie, co może uniemożliwić uznanie ich za "zbędne". Po separacji możecie łatwiej negocjować z gminą (np. wniosek o ustanowienie wyłącznego najemcy w jednym lokalu). Nie powoduje automatycznego rozwiązania umowy najmu, ale ułatwia ewentualny podział praw (np. wykup jednego lokalu). Jednak separacja nie kończy małżeństwa, więc wspólność najmu nadal obowiązuje (chyba że sąd w wyroku wyraźnie to zmodyfikuje). Pełniejsze uregulowanie sytuacji daje rozwód, gdzie sąd może orzec o podziale majątku, w tym praw najmu. Zalecenia Skontaktujcie się z Urzędem Miasta/Gminą – złóżcie wspólny wniosek o wyjaśnienie statusu umów najmu i ewentualne ustanowienie wyłącznego najemcy w jednym lokalu. Podkreślcie rozdzielność majątkową i faktyczne osobne zamieszkiwanie. Pozdrawiam serdecznie Adwokat Arkadiusz Malak Zachęcam też do odwiedzenia Naszej strony internetowej: www.adwokat-malak.com