Rezygnacja z zakupu działki przed podpisaniem umowy przedwstępnej a żądanie zwrotu części kosztów geodety przez sprzedającego

Dzień dobry. 1. Nie grozi Państwu żadna odpowiedzialność prawna ani obowiązek zapłaty żądanej kwoty 900 zł. W polskim prawie obowiązuje zasada swobody umów (art. 353¹ Kodeksu cywilnego) oraz swobody negocjacji. Sam fakt prowadzenia rozmów nie rodzi obowiązku sfinalizowania zakupu. Zgodnie z art. 72 § 2 k.c. odpowiedzialność odszkodowawcza z tytułu negocjacji (culpa in contrahendo) wchodzi w grę wyłącznie wtedy, gdy strona prowadziła je z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności bez zamiaru zawarcia umowy. Państwa rezygnacja była w pełni uzasadniona obiektywnymi okolicznościami: brakiem ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy (okazało się, że przedstawiono jedynie projekt) oraz próbą wymuszenia przez sprzedającego podpisania umowy przedwstępnej bez notariusza z wysokim zadatkiem 50 000 zł. 2. Sprzedający poniósł koszty geodety na własne ryzyko gospodarcze, jako właściciel przygotowujący swoją nieruchomość do zbycia. O ile nie zawarli Państwo wyraźnego, pisemnego porozumienia, w którym bezwarunkowo zobowiązali się do pokrycia połowy tego wydatku niezależnie od dojścia transakcji do skutku, sprzedający nie ma podstawy prawnej do żądania zwrotu. Co więcej, wykonanie czynności geodezyjnych „po znajomości”, bez pobrania map i bez zgłoszenia prac do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego (PZGiK), oznacza naruszenie przepisów ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne. Taka prywatna usługa nie ma żadnej mocy urzędowej i nie stanowi formalnego wznowienia znaków granicznych (art. 39 ustawy), za które ktokolwiek mógłby zasadnie oczekiwać ekwiwalentu. 3. W obecnej sytuacji powinni Państwo uciąć wszelkie dyskusje telefoniczne. Wystarczy przesłać sprzedającemu jedną, formalną wiadomość (SMS lub e-mail) z informacją, że odrzucają Państwo jego roszczenie w całości jako bezpodstawne z uwagi na brak ustaleń co do partycypacji w kosztach oraz wycofanie się z zakupu z przyczyn leżących po stronie sprzedającego. W wiadomości należy też wezwać go do natychmiastowego zaprzestania kontaktu, telefonów i gróźb, z zastrzeżeniem, że w razie dalszego nękania sprawa zostanie niezwłocznie zgłoszona na Policję jako zmuszanie do określonego zachowania (art. 191 § 1 Kodeksu karnego) lub stalking (art. 190a § 1 k.k.). Groźby pozwu są w tym wypadku wyłącznie bez pokrycia – powództwo sprzedającego w sądzie cywilnym zostałoby oddalone jako całkowicie bezzasadne. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208

Dzień dobry. Na opisanych faktach nie widać oczywistej podstawy, aby musieli Państwo zwracać sprzedającemu 900 zł kosztów geodety. Samo prowadzenie negocjacji dotyczących zakupu działki, nawet jeżeli później z nich zrezygnowali Państwo, co do zasady nie tworzy obowiązku pokrywania wydatków, które sprzedający poniósł z własnej inicjatywy. Ewentualna umowa dotycząca zwrotu kosztu geodety mogłaby istnieć także ustnie, ale sprzedający musiałby wykazać, że jednoznacznie i konkretnie zobowiązali się Państwo pokryć ten koszt — a nie tylko że oczekiwali odnowienia granic jako warunku rozważanego zakupu.