Przekazanie domu przez matkę i ryzyko dziedziczenia przez rodzeństwo. Spadek, zachowek i możliwości zabezpieczenia.

Dzień dobry. 1. Przeniesienie własności domu na Panią po śmierci mamy lub za jej życia przy jednoczesnym zabezpieczeniu przed roszczeniami brata można rozwiązać za pomocą kilku instrumentów prawnych. Należy sprostować kwestię kosztów - darowizna nieruchomości między matką a córką jest całkowicie zwolniona z podatku od spadków i darowizn (na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn), a jedynym kosztem są taksa notarialna oraz opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej. Sama darowizna lub testament niosą jednak ryzyko, że brat po śmierci mamy zażąda od Pani zachowku (spłaty finansowej). 2. Skutecznym rozwiązaniem chroniącym dom przed zachowkiem brata jest zawarcie z mamą notarialnej umowy o dożywocie (art. 908 Kodeksu cywilnego). Na mocy tej umowy mama przeniesie na Panią własność domu już teraz, a Pani w zamian zobowiązuje się zapewnić jej dożywotnie utrzymanie, opiekę, wyżywienie i mieszkanie. Nieruchomość przekazana na podstawie umowy o dożywocie nie wchodzi w skład spadku i nie dolicza się jej do puli, od której oblicza się zachowek. Oznacza to, że brat nie będzie miał żadnego prawa do żądania od Pani spłaty z tytułu tego domu. Przy umowie dożywocia nie płaci się podatku od darowizny, ale występuje podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości oraz taksa notarialna. 3. Jeżeli mama zdecyduje się jednak na zwykłą darowiznę domu lub sporządzenie testamentu na Pani rzecz, sprawa spłaty brata (zachowku) będzie zależeć od wartości innych działek, które otrzyma od mamy. Zgodnie z art. 991 i art. 996 Kodeksu cywilnego, darowizny dokonane przez spadkodawcę na rzecz uprawnionego do zachowku (czyli brata) zalicza się na poczet przysługującego mu zachowku. Jeśli mama przepisze bratu działki, których wartość rynkowa pokryje lub przewyższy kwotę zachowku, jaka należałaby mu się od wartości całego majątku (w tym domu), Pani obowiązek spłaty brata wygaśnie. Wszystkie te darowizny i przesunięcia majątkowe muszą być dokonane formalnie w formie aktów notarialnych, aby mogły zostać uwzględnione w sądzie. 4. W kwestii obecnego zamieszkiwania brata - dopóki mama żyje i jest jedyną właścicielką domu, brat nie ma do nieruchomości żadnych praw rzeczowych. Jego pobyt tam opiera się wyłącznie na dorozumianej umowie użyczenia (zgodzie mamy). Mama jako właściciel ma pełne prawo żądać od niego współfinansowania kosztów utrzymania domu, a w przypadku odmowy – może wezwać go do opuszczenia lokalu, a następnie wytoczyć proces o eksmisję. Jeżeli sfinalizuje Pani z mamą umowę o dożywocie, to Pani stanie się wyłączną właścicielką domu i od tego momentu to Pani będzie miała prawo decydować, czy brat może tam mieszkać, oraz żądać od niego opłat lub opuszczenia nieruchomości. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208