Przejęcie nieruchomości przez współwłaściciela ze spłatą odroczoną – jak zabezpieczyć rozliczenie?

Dzień dobry. 1. Opisana sytuacja wymaga precyzyjnego zabezpieczenia, zwłaszcza z uwagi na to, że planuje Pan wydać nieruchomość i przenieść własność przed otrzymaniem. Istnieje tu kilka możliwych dróg działania. a) Umowa o dział spadku z odroczonym terminem płatności. To rozwiązanie pozwoli od razu uregulować stan prawny nieruchomości (bratanek staje się jedynym właścicielem), co umożliwi mu np. zameldowanie rodziny czy inwestowanie w dom, jednocześnie zapewniając Panu silniejsze zabezpieczenia finansowe. b) Jeżeli natomiast dojdzie do zawarcia umowy przed notariuszem, to podstawą jest poddanie się egzekucji (na podstawie art. 777 KPC). Bratanek w akcie notarialnym oświadczy, że poddaje się egzekucji co do obowiązku zapłaty ustalonej kwoty w określonym terminie. Jeśli następnie bratanek nie zapłaci, to po uzyskaniu klauzuli wykonalności będzie Pan mógł od razy wnieść o egzekucję do komornika, bez konieczności składania odrębnego pozwu do sądu. c) Na udziałach, które Pan przekazuje (lub na całej nieruchomości), można ustanowić hipotekę na Pana rzecz do kwoty spłaty. Zostanie ona wpisana w dziale IV księgi wieczystej. Hipoteka stanowi bardzo solidne zabezpieczenie – dopóki bratanek Panu nie zapłaci, hipoteka obciąża dom, co uniemożliwi mu np. wzięcie kredytu pod tę nieruchomość bez Pana wiedzy. d) W akcie notarialnym należy zapisać, że w przypadku opóźnienia w płatności (np. powyżej ustalonych 6 miesięcy) bratankowi naliczane będą odsetki w określonej wysokości (np. ustawowe za opóźnienie lub wyższe, umowne). e) Mogą Państwo także podpisać u notariusza umowę przedwstępną, w której bratanek zobowiąże się do zakupu i spłaty po sprzedaży swojego domu, a Pan już teraz wyda mu klucze. Wiąże się to jednak z takim ryzykiem, że jeśli z jakiegoś powodu transakcja nie dojdzie do skutku (dom bratanka się nie sprzeda), może Pan mieć problem z odzyskaniem władztwa nad domem (konieczność eksmisji lokatorów). 2. W przypadku działu spadku ze spłatami należy uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi 2% od wartości spłaty, która wykracza poza udział bratanka. Podatek ten płaci nabywca (bratanek) u notariusza. 3. W pierwszej kolejności należy zgromadzić dokumenty (odpis z księgi wieczystej, prawomocne postanowienie o nabyciu spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia). Następnie należy udać się do notariusza w celu przygotowania projektu umowy o dział spadku ze spłatą. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208