Przeciek i zawilgocenie ściany przy przewodzie wentylacyjnym – odpowiedzialność współwłaścicieli za naprawę i podział kosztów.

Dzień dobry. 1. W pierwszej kolejności należy wyjaśnić istotną kwestię - przewód wentylacyjny, komin, strych oraz poszycie dachowe stanowią z mocy prawa elementy nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). Fakt, że dany ciąg wentylacyjny obsługuje fizycznie tylko Pani lokal oraz mieszkanie na parterze, nie oznacza, że koszty jego naprawy obciążają wyłącznie Was dwoje. W budynku z czterema wyodrębnionymi lokalami mamy do czynienia z tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową (od 1 stycznia 2020 r. przepisy o dużej wspólnocie stosuje się do budynków liczących powyżej 3 lokali). Wszelkie koszty konserwacji, napraw i remontów nieruchomości wspólnej obciążają wszystkich czterech właścicieli lokali proporcjonalnie do przysługujących im udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2 oraz art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali). Skierowanie wezwania do zapłaty wyłącznie do sąsiadów z parteru było zatem błędem formalnym – obowiązek partycypacji w kosztach spoczywa na całej wspólnocie. 2. W obecnej sytuacji, wobec zignorowania pisma przez sąsiadów oraz postępującego zawilgocenia grożącego degradacją ścian i rozwojem grzybów, ma Pani trzy równoległe ścieżki działania. Pierwszym krokiem powinno być formalne wezwanie wszystkich pozostałych właścicieli lokali do podjęcia uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów (obiegiem) w sprawie wyrażenia zgody na wykonanie remontu przewodu wentylacyjnego/komina oraz pokrycia kosztów z funduszu remontowego lub według udziałów. Do zawiadomienia należy dołączyć posiadany protokół i kosztorys, zakreślając krótki termin na oddanie głosów. 3. Jeżeli właściciele odmówią podjęcia uchwały lub będą bezczynni, przysługuje Pani uprawnienie do wystąpienia do Sądu Rejonowego z wnioskiem o wydanie rozstrzygnięcia zastępczego i upoważnienie do dokonania czynności na podstawie art. 24 ustawy o własności lokali. W sytuacji nagłej (bezpośrednie zagrożenie zalaniem i powiększaniem się szkody) ma Pani również prawo podjąć tzw. czynność zachowawczą (art. 209 Kodeksu cywilnego) – czyli zlecić wykonanie niezbędnych prac zabezpieczających i naprawczych uprawnionemu fachowcowi (dekarzowi/kominiarzowi) na własny koszt, a następnie wystąpić do pozostałych właścicieli z pisemnym wezwaniem do zwrotu wydatków według ich udziałów, dochodząc tych kwot na drodze sądowej (pozew o zapłatę). 4. Skutecznym narzędziem w przypadku zablokowania remontu przez opornych sąsiadów może być także zawiadomienie Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (PINB) o nieszczelności przewodu wentylacyjnego i zalewaniu lokalu. Na podstawie art. 66 ustawy – Prawo budowlane organ nadzoru budowlanego przeprowadza kontrolę obiektu i wydaje decyzję nakazującą wspólnocie mieszkaniowej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w wyznaczonym terminie, co ma rygor natychmiastowej wykonalności i obliguje wszystkich współwłaścicieli do współdziałania pod groźbą kar administracyjnych. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208

Przewody wentylacyjne w budynkach wielorodzinnych stanowią zazwyczaj element nieruchomości wspólnej, za której stan techniczny odpowiada wspólnota mieszkaniowa (zarządca). Skoro w budynku są cztery lokale, przepisy ustawy o własności lokali nakładają na właścicieli obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną oraz pokrywania wydatków z nią związanych. W obecnej sytuacji powinna Pani: - Zawiadomić pisemnie zarządcę (lub wszystkich współwłaścicieli) o usterce części wspólnej, żądając jej niezwłocznego usunięcia. - W przypadku braku reakcji, wezwać wspólnotę do wykonania naprawy pod rygorem wykonania zastępczego na koszt wspólnoty (art. 480 Kodeksu cywilnego). - Udokumentować wszelkie szkody (zdjęcia, opinia biegłego), co będzie kluczowe w razie sporu sądowego o odszkodowanie lub zwrot kosztów naprawy. Jeśli sąsiedzi nadal odmawiają współpracy, konieczne będzie skierowanie sprawy na drogę sądową. Zapraszam do kontaktu w celu poprowadzenia tej sprawy.