Przebudowa słupa energetycznego a bezpłatna służebność przesyłu i wpis do księgi wieczystej.

Nie ma Pani obowiązku akceptowania propozycji Energa Operator, zwłaszcza jeżeli łączy ona przeniesienie słupa z ustanowieniem nieodpłatnej służebności przesyłu, zgodą na wpis do księgi wieczystej albo zrzeczeniem się roszczeń odszkodowawczych. Są to odrębne kwestie, które mogą być przedmiotem negocjacji. Proszę nie podpisywać dokumentu zawierającego zrzeczenie roszczeń lub nieodpłatną służebność bez uprzedniej analizy jego skutków. Służebność przesyłu może zostać ustanowiona umownie na podstawie art. 305(1)–305(4) Kodeksu cywilnego. Co do zasady może ona być odpłatna, a wynagrodzenie powinno uwzględniać trwałe ograniczenie korzystania z nieruchomości, lokalizację urządzeń, pas eksploatacyjny oraz spadek wartości gruntu. Jeżeli nie dojdzie do porozumienia, przedsiębiorca może wystąpić do starosty o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, zasadniczo w trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Decyzja taka może zezwolić na przeprowadzenie lub wykonanie urządzeń przesyłowych, jeżeli jest to konieczne dla realizacji celu publicznego i strony nie uzgodniły warunków dobrowolnie. W razie ograniczenia prawa własności decyzją administracyjną przysługuje odszkodowanie na zasadach art. 128 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Może ono obejmować szkody wynikłe z robót, zajęcia gruntu, obniżenia wartości nieruchomości oraz ograniczeń w jej używaniu. Istotne jest też ustalenie, na jakiej podstawie prawnej znajduje się obecny słup na Pani gruncie. Istnienie starego urządzenia nie daje automatycznie prawa do postawienia nowego słupa w innym miejscu ani do rozszerzenia zakresu korzystania z działki. Warto przekazać wszystkie cztery projekty umów prawnikowi zajmującemu się nieruchomościami i służebnościami przesyłu, aby przygotował jedną, bezpieczną kontrpropozycję oraz stanowisko na wypadek postępowania administracyjnego. Zapraszam do bezpośredniego kontaktu w tej sprawie. Pozdrawiam adw. Mateusz Frąckowiak

Dzień dobry. 1. Nie ma Pani obowiązku podpisywania niekorzystnej umowy narzuconej przez operatora, w szczególności zawierającej klauzule o bezpłatnej służebności przesyłu oraz zrzeczeniu się roszczeń odszkodowawczych. Zgodnie z art. 305¹ i nast. Kodeksu cywilnego służebność przesyłu ustanawiana jest za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 305² k.c.). W obecnej sytuacji należy skierować do operatora pisemną odpowiedź w ramach prowadzonych rokowań, w której jednoznacznie odrzuci Pani propozycję nieodpłatnego obciążenia nieruchomości i przedstawi własne warunki: ustanowienie służebności przesyłu wyłącznie za jednorazowym (lub okresowym) wynagrodzeniem uwzględniającym pas technologiczny nowego słupa oraz zagwarantowanie odrębnego odszkodowania za wszelkie szkody w gruncie i uprawach powstałe w trakcie prac budowlanych. 2. Zapowiedź skierowania sprawy do Starosty oznacza zamiar wystąpienia o wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości w trybie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.). Taka decyzja może być wydana wyłącznie w przypadku braku porozumienia w rokowaniach (art. 124 ust. 3 u.g.n.), jednak wbrew sugestiom operatora nie jest ona dla Pani bezpłatna. Zgodnie z art. 124 ust. 4 oraz art. 128 ust. 4 u.g.n., za ograniczenie praw do nieruchomości oraz za szkody powstałe w trakcie zakładania i wymiany urządzeń Starosta ma obowiązek orzec odszkodowanie na rzecz właściciela nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustala się na podstawie wyceny (operatu szacunkowego) sporządzonej przez niezależnego biegłego rzeczoznawcę majątkowego powołanego przez organ, a koszty te w całości pokrywa operator. Przedsiębiorstwo energetyczne nie ma więc prawnej możliwości uzyskania zgody Starosty bez wypłaty należnych Pani świadczeń finansowych. 3. W odpowiedzi do operatora warto także wezwać go do przedstawienia dokumentu potwierdzającego tytuł prawny do dotychczas stojącego słupa. Jeżeli operator nie wykaże ostatecznej decyzji administracyjnej z przeszłości ani prawomocnego postanowienia o zasiedzeniu służebności gruntowej, przysługuje Pani dodatkowe roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres do 6 lat wstecz (art. 224 i 225 k.c.). Podniesienie tego argumentu stanowić może istotny środek nacisku w negocjacjach zmierzających do zawarcia odpłatnego porozumienia na Pani warunkach. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208.