Prawa najemców po wygaśnięciu umowy najmu okazjonalnego – nowe warunki, akt notarialny i ryzyko eksmisji.

Dzień dobry. 1. Pierwotna umowa z uwagi na brak załączonego oświadczenia w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji (art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów) od początku podlegała przepisom o zwykłym najmie lokalu mieszkalnego, a po upływie roku i dalszym zajmowaniu lokalu za zgodą wynajmujących przekształciła się z mocy prawa w umowę na czas nieoznaczony (art. 674 Kodeksu cywilnego). Właściciele nie mogą jednostronnie narzucić zawarcia nowej umowy najmu okazjonalnego, złożenia oświadczeń notarialnych ani wyznaczać wiążących terminów do wtorku czy niedzieli na podpisanie dokumentów (art. 353¹ Kodeksu cywilnego). Mogą Państwo odmówić podpisania nowego projektu i pozostać przy dotychczasowym stosunku najmu, a wynajmujący nie mają prawa żądać natychmiastowego opuszczenia mieszkania, gdyż przymusowe opróżnienie lokalu wymaga wyroku sądu oraz egzekucji komorniczej. 2. Przy zwykłym najmie na czas nieoznaczony właściciele mogą wypowiedzieć umowę wyłącznie z przyczyn wskazanych w art. 11 ust. 2–5 ustawy o ochronie praw lokatorów, między innymi z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego w razie używania lokalu sprzecznie z umową lub co najmniej trzymiesięcznej zwłoki w zapłacie czynszu po uprzednim pisemnym uprzedzeniu, albo z zachowaniem 6-miesięcznego lub 3-letniego okresu wypowiedzenia, jeżeli właściciel lub jego bliscy zamierzają zamieszkać w lokalu. Podwyżka opłat o 2 000 zł wymaga pisemnego wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu na koniec miesiąca kalendarzowego z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia (art. 8a ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów), a jeżeli podwyżka przekracza w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu, mogą Państwo w terminie 2 miesięcy odmówić jej przyjęcia na piśmie i płacić dotychczasowy czynsz do czasu rozwiązania umowy albo zakwestionować ją w sądzie (art. 8a ust. 5 tej ustawy). Opłacenie czynszu za bieżący miesiąc uprawnia do korzystania z mieszkania do jego końca i nadal w ramach umowy na czas nieoznaczony, natomiast chcąc samodzielnie zrezygnować z najmu, należy złożyć pisemne wypowiedzenie z zachowaniem terminu umownego, a w jego braku – ustawowego 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 Kodeksu cywilnego) lub zawrzeć pisemne porozumienie stron. 3. Oświadczenie notarialne o poddaniu się egzekucji do kwoty 30 000 zł (art. 777 § 1 pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego) wykracza poza wymogi najmu okazjonalnego (art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów obejmuje wyłącznie obowiązek opróżnienia lokalu), nie jest obowiązkowe i umożliwia wynajmującym wszczęcie egzekucji komorniczej z Państwa majątku co do spornych roszczeń finansowych bez uprzedniego procesu sądowego, zmuszając Państwa do wytoczenia powództwa przeciwegzekucyjnego (art. 840 Kodeksu postępowania cywilnego); standardowym zabezpieczeniem pozostaje kaucja mieszkaniowa (art. 19a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). Ograniczenie możliwości wypowiedzenia umowy przez najemcę wyłącznie do września jest dopuszczalne tylko w umowie na czas oznaczony (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego), natomiast w zwykłej umowie na czas nieoznaczony narusza art. 688 Kodeksu cywilnego. Zastrzeżenie zapłaty równowartości dwóch czynszów za brak wyznaczenia terminu oględzin w ciągu 5 dni od wiadomości SMS lub e-mail stanowi karę umowną za niewykonanie zobowiązania niepieniężnego (art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego), która w relacji z najemcą będącym konsumentem stanowi postanowienie niedozwolone i niewiążące (art. 385¹ § 1 w zw. z art. 385³ pkt 17 Kodeksu cywilnego), a w każdym przypadku podlega miarkowaniu przez sąd jako wygórowana (art. 484 § 2 Kodeksu cywilnego). 4. Sporządzenie protokołu określającego stan techniczny i stopień zużycia lokalu przed jego wydaniem jest ustawowym obowiązkiem stron (art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów). Wprawdzie art. 675 § 3 Kodeksu cywilnego wprowadza domniemanie wydania lokalu w stanie dobrym, jednak w razie sporu to wynajmujący musi udowodnić (art. 6 Kodeksu cywilnego), że konkretne uszkodzenia powstały podczas najmu z przyczyn obciążających najemcę (art. 471 Kodeksu cywilnego), a nie wskutek prawidłowego używania rzeczy (art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego). Domniemanie to można obalić zdjęciami, korespondencją lub zeznaniami świadków potwierdzającymi wcześniejszy stan mieszkania, a przy jego zdaniu należy sporządzić szczegółowy protokół końcowy wraz z dokumentacją fotograficzną. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208.