Pożyczka pod zastaw nieruchomości a służebność w księdze wieczystej – czy służebnik musi być obecny u notariusza.

Dzień dobry. 1. Podczas ustanawiania hipoteki na nieruchomości obciążonej służebnością, obecność służebnika u notariusza nie jest wymagana. Oświadczenie o ustanowieniu zabezpieczenia rzeczowego składa wyłącznie właściciel nieruchomości, ponieważ to on rozporządza swoim prawem własności zgodnie z art. 245 Kodeksu cywilnego oraz przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Służebnik nie jest stroną umowy pożyczki ani czynności ustanowienia hipoteki, a jego prawo wpisane wcześniej do księgi wieczystej pozostaje w mocy i ogranicza nowo powstałe prawo wierzyciela. 2. Istnieje jednak różnica między bezwzględnymi wymogami ustawowymi a warunkami komercyjnymi stawianymi przez instytucje finansowe. W praktyce rynkowej banki standardowo odmawiają kredytowania nieruchomości obciążonych służebnością osobistą (np. dożywotniego zamieszkania). Wynika to z faktu, że istniejąca już służebność ma ustawowe pierwszeństwo przed nowo wpisaną hipoteką (art. 249 Kodeksu cywilnego), co w przypadku niewypłacalności dłużnika i egzekucji komorniczej obniża wartość nieruchomości lub wręcz uniemożliwia jej sprzedaż. 3. Z tego powodu pożyczkodawca prawie zawsze uzależnia wypłatę środków od tego, aby służebnik zrzekł się swojego prawa albo wyraził przed notariuszem zgodę na tzw. ustąpienie pierwszeństwa. W tym drugim przypadku hipoteka uzyskuje pierwszeństwo przed służebnością. Jeżeli pożyczkodawca postawi taki warunek, obecność służebnika u notariusza stanie się niezbędna – nie w celu zawarcia samej umowy pożyczki, lecz w celu złożenia przez niego odrębnego, oświadczenia woli o zrzeczeniu się prawa lub o zmianie pierwszeństwa komorniczego. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208