Podział kosztów remontu dachu w budynku z czterema właścicielami lokali bez wspólnoty mieszkaniowej

Dzień dobry. Jeżeli lokale są wyodrębnione, wspólnota mieszkaniowa istnieje z mocy prawa — nawet jeżeli mieszkańcy nie powołali zarządu ani nie nazywają się wspólnotą. Przy czterech lokalach jest to tzw. mała wspólnota mieszkaniowa. Do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Dach co do zasady jest częścią nieruchomości wspólnej, a koszt jego koniecznego remontu obciąża współwłaścicieli stosownie do ich udziałów. Wynika to z art. 207 Kodeksu cywilnego, a przy wyodrębnionych lokalach także z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Przy udziale 25% Państwa zasadniczy udział w koszcie powinien wynosić 25%, a nie 50%. Sam fakt mieszkania na ostatnim piętrze nie daje sąsiadom prawa, aby jednostronnie przerzucić na Państwa połowę kosztów remontu całego dachu. Dach chroni cały budynek, jego konstrukcję i wszystkie lokale, więc nie jest wydatkiem dotyczącym wyłącznie lokalu na najwyższej kondygnacji. Sąsiadka z niższego piętra co do zasady również powinna uczestniczyć w kosztach proporcjonalnie do swego udziału. Nie może skutecznie uchylić się od kosztów tylko dlatego, że dach nie znajduje się bezpośrednio nad jej lokalem. Jeżeli każdy z czterech właścicieli ma po 25%, właściwy podział kosztu remontu wynosi zasadniczo po 1/4 na osobę. Przykładowo, przy koszcie 40 000 zł udział każdego właściciela wynosi 10 000 zł. Jeżeli sąsiedzi odmawiają prawidłowego podziału albo blokują pilny remont, należy rozważyć pisemne wezwanie do podjęcia decyzji. W sprawach przekraczających zwykły zarząd współwłaściciele dysponujący co najmniej połową udziałów mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie na podstawie art. 199 k.c.

Dzień dobry. 1. Sąsiedzi nie mają prawa obciążyć Pana połową kosztów remontu dachu. Dach budynku stanowi element konstrukcyjny i część nieruchomości wspólnej, która zabezpiecza cały budynek, a nie wyłącznie lokal znajdujący się bezpośrednio pod nim. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali (oraz tożsamym art. 207 Kodeksu cywilnego) koszty zarządu nieruchomością wspólną, w tym remonty, obciążają właścicieli lokali wyłącznie w stosunku do wielkości ich udziałów. Skoro posiada Pan 25% udziałów w nieruchomości wspólnej, Pana obowiązek partycypacji w kosztach remontu wynosi dokładnie 25% i nie może zostać jednostronnie zwiększony przez pozostałych mieszkańców. 2. Należy wskazać, że wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu (art. 6 u.w.l.), nawet jeśli nie została formalnie zarejestrowana i nie posiada zarządu. W świetle przepisów obowiązujących od 2020 roku budynek z 4 lokalami kwalifikuje się jako tzw. duża wspólnota mieszkaniowa. Oznacza to, że decyzje o remoncie dachu (będącym czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu) zapadają w drodze uchwały większością głosów liczoną wielkością udziałów (art. 23 ust. 2 u.w.l.). Jeżeli trzej właściciele dysponują łącznie 75% udziałów, mogą przegłosować uchwałę o przeprowadzeniu remontu i ustaleniu zaliczek na ten cel. Uchwała taka ma moc wiążącą również dla sąsiadki z dołu – jeżeli odmówi wpłaty swojej części (25%), wspólnota może dochodzić od niej należności na drodze sądowej w postępowaniu upominawczym. 3. Gdyby lokale w budynku nie były formalnie wyodrębnione i obiekt stanowił współwłasność w częściach ułamkowych, remont kapitalny wymagałby zgody wszystkich współwłaścicieli. W przypadku oporu sąsiadki współwłaściciele mający większość udziałów (czyli łącznie co najmniej 50%) mogliby złożyć do sądu rejonowego wniosek o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd (art. 199 k.c.). Natomiast w sytuacji, gdy dach jest w stanie awaryjnym, to naprawa ma charakter czynności zachowawczej (art. 209 k.c.), co uprawnia do natychmiastowego zlecenia prac zabezpieczających, a następnie żądania zwrotu nakładów od każdego ze współwłaścicieli stosownie do jego 25% udziału. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208