podpisałem przedwstępną umowę kupna lokalu mieszkalnego w Rarwinie 12 lokal nr 3 za zgodą właściciela i po wpłacie całej kwoty kupna 100 tys

Czy umowa przedwstępna zawiera jakieś postanowienia dotyczące sytuacji niestawiennictwa stron do zawarcia umowy końcowej? Trudno oceniać jakie roszczenia Panu przysługują bez znajomości treści umowy przedwstępnej. Czy zwrot tej wpłaconej kwoty został w jakiś sposób zabezpieczony?

Dzień dobry. 1. Samo upływ terminu 9 października 2026 r. i brak kontaktu telefonicznego nie uprawniają do natychmiastowego żądania podwójnego zadatku. Aby skutecznie wykazać zawinione niewykonanie umowy przez sprzedającą, musi Pan formalnie postawić ją w stan zwłoki. Należy skierować do właścicielki (za zwrotnym potwierdzeniem odbioru) pisemne wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej, wyznaczając ostateczny termin stawiennictwa w określonej kancelarii notarialnej. Jeżeli sprzedająca nie stawi się na wyznaczony termin, notariusz sporządzi protokół niestawiennictwa, co da Panu pełną podstawę do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy z winy sprzedającej i żądania zapłaty sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego). Kluczowa jest tu jednak treść samej umowy – żądanie podwójnej kwoty przysługuje tylko wtedy, gdy wpłata 100 000 zł została wprost nazwana „zadatkiem”; w przeciwnym razie wpłata traktowana jest jako zaliczka podlegająca zwrotowi w pojedynczej wysokości. Jeśli natomiast umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, zamiast rezygnować z zakupu może Pan dochodzić przed sądem nakazania złożenia oświadczenia woli, czyli przymusowego przeniesienia własności lokalu na Pana rzecz (art. 390 § 2 k.c.). 2. W kwestii dalszego zamieszkiwania w lokalu przepisy prawa nie przyznają Panu tzw. prawa zatrzymania nieruchomości do czasu zwrotu pieniędzy. Zgodnie z art. 461 Kodeksu cywilnego prawo zatrzymania nie przysługuje na zabezpieczenie roszczeń o zwrot zadatku lub uiszczonej ceny sprzedaży. Oznacza to, że po ewentualnym odstąpieniu od umowy odpada Pana tytuł prawny do lokalu, a właścicielka ma prawo żądać jego opróżnienia oraz naliczać wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu (art. 224 i 225 k.c.). Nie oznacza to konieczności wyprowadzki z dnia na dzień – objął Pan lokal legalnie za zgodą właścicielki, a prawo chroni Pana posiadanie przed samowolnym naruszeniem (właścicielka nie może zmienić zamków ani usunąć Pana siłą bez wyroku eksmisyjnego). Niemniej jednak pozostawanie w lokalu po formalnym rozwiązaniu umowy wiąże się z ryzykiem obciążenia Pana kosztami bezumownego korzystania. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208