Opóźnienie dewelopera i aneks do umowy. Czy kupujący może dochodzić kosztów zwłoki.
Pytanie z dnia 17 czerwca
Dzień dobry,
Deweloper powiadomił mnie mailowo 3 miesiące przed terminem zakończenia budowy określonym w notarialnie zawartej umowie, że termin zakończenia budowy zostaje przesunięty o 6-8 miesięcy, zaś termin przeniesienia własności przesunął o rok. Żąda pokrycia połowy kosztów aneksu do umowy deweloperskiej- udało mi się wynegocjować, że całość kosztów weźmie jednak na siebie, odmawia dobrowolnego pokrycia kosztów powstałych przez zwłokę jak wynajem i dojazdy generowane przez opóźnienie. Jako przyczynę podaje zimę (56 dni) oraz rozwiązanie umów z podwykonawcami. W moim rozumieniu zima nie jest zjawiskiem niemożliwym do przewidzenia, siłą wyższą opisana w art. 476 KC, na który się powołuje, a rozwiązanie umowy z podwykonawcami jest formą ryzyka przedsiębiorcy. Nadmieniam, że od sierpnia 2025, a więc długo przed zimą, ustały wszelkie prace przy budynku. Termin 8 miesięcy jest w moim odczuciu kompletnie nieadekwatny do rzeczywistego opóźnienia powstałego przez zimę. Będę wdzięczny za odpowiedź czy powinienem podpisać aneks do umowy, czy mam szansę w sądowym sporze z deweloperem oraz czy powołanie się przez niego na art. 476 KC chroni go i czyni moje starania bezzasadnymi.
Z poważaniem
witam, Argumentacja dewelopera jest prawnie bezzasadna. Zima oraz problemy z podwykonawcami to standardowe ryzyko prowadzenia działalności gospodarczej, a nie "siła wyższa" zwalniająca z odpowiedzialności. Zostało to wielokrotnie potwierdzone w orzecznictwie. Co więcej, fakt przerwania prac już w sierpniu ubiegłego roku całkowicie obala tłumaczenia o niesprzyjającej pogodzie. Podpisanie aneksu, który jedynie "sucho" przesuwa terminy, jest dla Pana skrajnie niekorzystne. Z prawnego punktu widzenia zniweluje to stan opóźnienia, co oznacza, że bezpowrotnie straci Pan prawo do dochodzenia kar umownych oraz odszkodowania (np. za dodatkowe miesiące najmu czy dojazdy). Szanse na ewentualną wygraną w sądzie oceniam jakowysokie, ponieważ deweloper nie ma podstaw do uwolnienia się od odpowiedzialności. Podpisanie aneksu będzie możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy znajdzie się w nim wyraźna klauzula potwierdzająca zachowanie przez Pana prawa do naliczenia kar umownych czy odszkodownia za okres przesunięcia terminu, bądź gdy deweloper zgodzi się np. na adekwatne obniżenie ceny nabycia lokalu. Proszę również o przesłanie skanu umowy deweloperskiej – musimy zweryfikować, jak dokładnie sformułowano w niej zapisy o karach umownych i czy mamy otwartą drogę do dochodzenia odszkodowania przenoszącego ich wysokość. kancelaria@janiszewska.pl
Podziękowałeś prawnikowi
Tomasz R. Weigt Adwokat
Kancelaria Adwokacka Adwokat Tomasz R. Weigt
Daszyńskiego 12/1, 59-700 Bolesławiec
Dzień dobry. 1. Powołanie się przez dewelopera na art. 476 Kodeksu cywilnego w celu zwolnienia się z odpowiedzialności za opóźnienie jest bezskuteczne. Zgodnie z art. 474 Kodeksu cywilnego dłużnik ponosi pełną odpowiedzialność za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonuje. Rozwiązanie umów z podwykonawcami stanowi klasyczny element ryzyka gospodarczego przedsiębiorcy i nie może być traktowane jako okoliczność ekskulpująca (zwalniająca z winy). Podobnie standardowe warunki atmosferyczne w okresie zimowym mieszczą się w granicach normalnego ryzyka budowlanego w polskich warunkach klimatycznych i nie stanowią siły wyższej, zwłaszcza że całkowity przestój prac na budowie nastąpił już w sierpniu 2025 roku, a więc na długo przed nadejściem zimy. Deweloper dopuszcza się zatem zwłoki (opóźnienia zawinionego), a nie opóźnienia usprawiedliwionego, co rodzi jego pełną odpowiedzialność odszkodowawczą. 2. Podpisanie aneksu przesuwającego terminy zakończenia budowy i przeniesienia własności w obecnym kształcie jest dla Państwa niekorzystne. Złożenie podpisu pod takim dokumentem oznacza zgodę na nowe terminy, co w praktyce legalizuje zwłokę dewelopera. Skutkiem tego będzie bezpowrotna utrata prawa do dochodzenia kar umownych oraz odszkodowania na zasadach ogólnych za okres objęty aneksem, ponieważ deweloper przestanie formalnie pozostawać w zwłoce. Jeśli zdecyduje się Pani/Pan na podpisanie aneksu, należy bezwzględnie uzależnić to od wprowadzenia do niego wyraźnej klauzuli stanowiącej, że zmiana terminów nie narusza Pani/Pana uprawnień do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych oraz kar umownych za okres od pierwotnego terminu do dnia podpisania aneksu. 3. W ewentualnym sporze sądowym szanse na uzyskanie pełnego odszkodowania są wysokie. Na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego deweloper ma obowiązek naprawienia szkody wynikłej z nienależytego wykonania zobowiązania. Wydatki na wynajem mieszkania zastępczego oraz udokumentowane, dodatkowe koszty dojazdów wygenerowane przez brak możliwości zamieszkania w zakupionym lokalu w terminie stanowią rzeczywistą szkodę majątkową (damnum emergens). Warunkiem wygranej w sądzie będzie natomiast przedstawienie umów najmu, faktur, potwierdzeń przelewów oraz wykazanie bezpośredniego związku przyczynowego między zwłoką dewelopera a tymi wydatkami. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208
Podziękowałeś prawnikowi
Chcę dodać odpowiedź
Jeśli jesteś prawnikiem
zaloguj się by odpowiedzieć temu
klientowi
Jeśli Ty zadałeś to pytanie, możesz kontynuować kontakt z tym prawnikiem
poprzez e-mail, który od nas otrzymałeś.
Najczęściej odpowiadają w tym tygodniu
Doświadczeni prawnicy z całego kraju w zasięgu ręki
- Praca
- Umowy
- RODO
- Ochrona osób zgłaszających naruszenia prawa lub nieprawidłowości
- ...
