Odzyskanie kaucji za mieszkanie po zakończeniu najmu. Bezpodstawne potrącenia i wezwanie do zapłaty.

Tomasz R. Weigt   Adwokat  

Kancelaria Adwokacka Adwokat Tomasz R. Weigt

Daszyńskiego 12/1, 59-700 Bolesławiec

 Email

Dzień dobry. 1. Zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu. Kaucja zabezpiecza wyłącznie zaległości czynszowe oraz szkody powstałe z winy najemcy, które przekraczają stopień normalnego zużycia rzeczy wynikający z prawidłowej eksploatacji (art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego). 2. Brak sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego przy wyprowadzce obciąża dowodowo wynajmującego. Na podstawie art. 6 Kodeksu cywilnego to na właścicielu lokalu spoczywa ciężar udowodnienia faktu powstania uszkodzeń, ich zakresu, zawinienia najemcy oraz rzeczywistej wysokości szkody. Prywatne zestawienie w arkuszu kalkulacyjnym bez rachunków, faktur VAT bądź udokumentowanych wydatków nie stanowi dowodu poniesienia kosztów i nie daje podstawy do skutecznego potrącenia wierzytelności (art. 498 Kodeksu cywilnego). 3. Potrącenie kwoty 1539 zł z tytułu tzw. przestoju mieszkania jest bezpodstawne. Roszczenie z tytułu utraconych korzyści (art. 361 § 2 k.c.) wymaga wykazania z wysokim prawdopodobieństwem, że lokal zostałby natychmiast wynajęty kolejnemu najemcy, a niemożność zawarcia umowy wynikała wyłącznie z konieczności usunięcia ponadnormatywnych zniszczeń, a nie ze standardowych prac odświeżających. Ponadto potrącenie to stoi w sprzeczności z zawężającym zapisem umowy, ograniczającym przeznaczenie kaucji do pokrycia zniszczeń. 4. Właściwym krokiem jest skierowanie do wynajmującego przedsądowego wezwania do zapłaty pełnej kwoty kaucji w wysokości 8000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie (art. 481 k.c.) liczonymi od dnia upływu miesięcznego terminu na jej zwrot. W piśmie należy zakwestionować skuteczność dokonanego potrącenia ze względu na brak udowodnienia szkody co do zasady i wysokości. W razie braku ugodowego zwrotu środków po doręczeniu wezwania przysługuje powództwo cywilne o zapłatę do sądu rejonowego. Pozdrawiam. Adw. Tomasz R. Weigt, tel. 601-225-208.

Usługi prawne w ustalonej cenie:

• Sprawdzenie dokumentu: umowa sprzedaży nieruchomości. 800 zł zapraszam do skorzystania
• Sprawdzenie dokumentu: Umowa najmu 800 zł zapraszam do skorzystania
• Dokonanie wpisu w księgach wieczystych 1000 zł zapraszam do skorzystania

Elżbieta Walczak   Radca prawny  

Sprawy rodzinne, spadkowe i cywilne — skutecznie i bez zbędnych emocji. Pomagam odzyskać to, co Twoje — spokojnie i skutecznie. Od konfliktu do rozwiązania — prowadzę Cię przez prawo.

WALCZAK Legal radcowie prawni

dr. Seweryna Sterlinga 27/29 lok. 803, 90-212 Łódź

 Email

Dzień dobry, brak protokołu zdawczo-odbiorczego przy zwrocie lokalu nie działa na Pana korzyść – tutaj jest duże ryzyko wystąpienia sporu co do tego w jakim stanie mieszkanie znajdowało się kiedy było zdawane. „Tabelka w Excelu” nie stanowi wiarygodnego dowodu poniesionych kosztów - chyba że to jest pewna forma akceptacji wydatków poniesionych w związku ze zdawaniem mieszkania. Co do zasady, kaucja zabezpiecza jedynie roszczenia z tytułu umowy najmu. Potrącenie za „przestój” jest bezprawne, jeśli umowa tego nie przewiduje, a naprawy muszą być poparte fakturami. Właściciel nie może dowolnie wyceniać usług „Pani Ilony”. Trzeba by było skierować do właściciela mieszkania wezwanie do zwrotu środków albo/i wyjaśnienia co to mają być za wydatki, gdzie są faktury, etc. R. pr. Elżbieta Walczak

Usługi prawne w ustalonej cenie:

• Porada prawna w sprawie o eksmisję z lokalu. 59 zł zapraszam do skorzystania
• Porada prawna w sprawie mieszkaniowej. 59 zł zapraszam do skorzystania

Mateusz Frąckowiak   Adwokat  

Specjalizuję się w prawie cywilnym, gospodarczym, energetycznym, budowlanym oraz prawie spółek handlowych. Wspieram przedsiębiorców, inwestorów i spółki na każdym etapie działalności – od planowania i negocjacji, przez realizację projektów i przygotowanie umów, po reprezentację w sporach i postępowaniach. Reprezentuję również klientów indywidualnych w sporach, w tym w sprawach odszkodowawczych, dotyczących ochrony dóbr osobistych oraz praw konsumentów.

Kancelaria Adwokacka Adwokat Mateusz Frąckowiak

Królewska 8/5, 30-045 Kraków

 Email

Dzień dobry, w oparciu o przedstawione informacje zatrzymanie całej kaucji wygląda na co najmniej częściowo sporne. Z kwoty 8 000 zł właściciel wskazał łącznie 7 489 zł potrąceń, co pozostawia 511 zł bez wskazanego rozliczenia. Jeżeli opróżnił Pan lokal ponad miesiąc temu, co do zasady powstało już roszczenie o zwrot należnej części kaucji. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje jej zwrot w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu. Wynajmujący może dochodzić kosztów szkód, za które najemca odpowiada, ale odpowiedzialność nie obejmuje normalnego zużycia będącego skutkiem prawidłowego korzystania z mieszkania. Najemca odpowiada zasadniczo za pogorszenie spowodowane nieprawidłowym używaniem lokalu. Po zakończeniu najmu najemca ma też obowiązek wykonać obciążające go naprawy oraz odnowić lokal, o ile obowiązek ten wynika z ustawy lub umowy. Sama tabelka Excel, zwłaszcza bez wskazania konkretnych uszkodzeń, zakresu prac, dat, zdjęć oraz podstaw kalkulacji, nie przesądza o zasadności ani wysokości potrąceń. Faktury VAT nie są jedynym możliwym dowodem kosztu, ale właściciel powinien umieć wykazać: stan lokalu przy wydaniu i zwrocie, związek szkody z Pana używaniem, konieczność prac oraz realną wysokość szkody. Brak końcowego protokołu nie pozbawia automatycznie właściciela roszczeń, ale znacząco utrudnia ustalenie, jakie uszkodzenia istniały w dacie zdania mieszkania. Ocena pogorszenia wymaga porównania stanu początkowego ze stanem zwrotu; podstawą może być protokół albo inne dowody, w tym zdjęcia i korespondencja. W razie braku dowodu stanu początkowego działa wprawdzie wzruszalne domniemanie, że lokal wydano w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku, lecz Pana zdjęcia mogą służyć jego podważeniu oraz wykazaniu normalnego zużycia. Jeżeli umowa wprost ogranicza potrącenie kaucji do zniszczeń, jest to istotny argument przeciwko potrąceniu za „przestój”. Utracony czynsz mógłby być rozważany jako odszkodowanie tylko wtedy, gdy właściciel wykaże konkretną szkodę i związek z zawinionym działaniem najemcy; w odniesieniu do opóźnionego zwrotu lokalu wymagane jest m.in. wykazanie wysokiego prawdopodobieństwa osiągnięcia korzyści. Z opisu wynika natomiast, że lokal został zwrócony, więc samo twierdzenie o okresie potrzebnym na sprzątanie lub naprawy nie wystarcza. Po otrzymaniu zdjęć umowy i tabeli od właściciela będę w stanie zająć ostateczne stanowisko i przygotować wezwanie do zapłaty. W przypadku zainteresowania obsługą prawną proszę o bezpośredni kontakt. Pozdrawiam adw. Mateusz Frąckowiak

Usługi prawne w ustalonej cenie:

• Porada prawna w sprawie mieszkaniowej. 200 zł zapraszam do skorzystania
• Dokonanie wpisu w księgach wieczystych 200 zł zapraszam do skorzystania
• Porada prawna: sprzedaż mieszkania przez pośrednika 200 zł zapraszam do skorzystania